Смысл ипотечного страхования

Ипотечные кредиты берут те, кому трудно скопить достаточную сумму на приобретение жилья. В условиях постоянного роста цен на квартиры накопление вообще становится проблематичным, поэтому часто выгоднее «залезть» в кредит и купить жилую недвижимость по текущим ценам, чем играть «в догонялки» со стоимостью квадратного метра.

Чтобы получить ипотечный кредит, приходится внести аванс и оплатить страховки, на которые денег часто не остается или остается недостаточно. В таком случае часто возникает вопрос: а нужно ли оплачивать все страховки, которые предлагает банк?

Для чего банк требует застраховать ипотеку? Такие кредиты отличаются длительностью, банки выдают их на много лет, а финансовая организация в виде обеспечения его возврата берет в залог приобретаемое жилье. За это время с ним могут случиться всякие неприятности:

• оно может сгореть;
• получить повреждения от затопления;
• пострадать от взрыва газа или действий злоумышленников;
• может оказаться звеном в цепочке недобросовестных продаж.

Если предмет залога будет уничтожен или изъят по решению суда, заемщик должен будет продолжать платить кредит, но у него может для этого не оказаться ни средств, ни желания, а банк может понести убытки.

Другая опасная для банка ситуация может сложиться, если беда случится не с квартирой, а с самим заемщиком. Он может заболеть, потерять источник дохода, получить инвалидность и даже умереть. Банк в таком случае попытается взыскать долг с супруга или близких родственников или забрать квартиру и выставить ее на торги. Избежать таких последствий помогают страховые компании, которые в случае наступления серьезных рисков берут на себя ответственность погашения кредита по договорам ипотечного страхования.

Недавно мы уже писали об ипотечном страховании в нашей статье Страхование ипотеки: основные условия договора и что включает в себя страховка? Также на данный момент ФАС готовит законопроект, благодаря которому граждане смогут сами выбирать страховщика для страхования ипотеки (сейчас банки предлагают свои СК). Рекомендуем ознакомиться с этими статьями для лучшего представления о страховании ипотеки.

Виды ипотечного страхования

При заключении договора ипотечного кредитования процент по кредиту, наряду с другими факторами, зависит от согласия заемщика оформить страховые полисы ипотечного страхования:

• на квартиру – предмет залога;
• на жизнь и здоровье заемщика;
• на титул (право) на квартиру.

Первая страховка ипотеки является обязательной, остальные две – добровольными, но это не означает, что они не нужны. Обязанность страховать предмет залога (квартиру или дом) возлагается на заемщика в силу Федерального закона «Об ипотеке» № 102-ФЗ.

Обязательное страхование ипотечной квартиры

Ипотечное страхование недвижимости является обязательным, чтобы заемщик не попал в ситуацию, когда он остается без жилья, но с кредитом. Исключением может быть случай, когда в ипотечном договоре указано, что можно не страховать квартиру. Банк может согласиться на такой договор, но он наверняка повысит кредитный процент из-за того, что предмет залога подвергается повышенному риску.

Страхование залогового жилья распространяется только на его конструктивные элементы, то есть защищает от крупных рисков, а потому стоит недорого. Если заемщик решит добавить в страховой полис опцию страхования отделки, то полис обойдется немного дороже, но опция страхования отделки является добровольной. Заемщика обязуют страховать квартиру на величину долга, а она чаще всего не соответствует рыночной стоимости. Дострахование до рыночной стоимости может осуществляться страхователем добровольно.

Страхование ипотечного кредита осуществляется в первый год кредитования, в дальнейшем необходимо продлевать ипотечное страхование ежегодно. Есть возможность страхования квартиры на весь срок кредита, но это, во-первых, дорого, а во-вторых, страховая сумма должна быть расписана по годам, так как сумма долга постоянно убывает. Если пролонгация договора не состоится, страховая компания обязана сообщить об этом банку, который вправе увеличить процентную ставку по кредиту, так как изменился риск обеспечения сохранности залога.

Добровольное страхование

Банки обычно предлагают комплексное ипотечное страхование – по всем трем видам. Ипотечное страхование жизни и титула являются добровольными, но прежде чем отказываться от них, нужно взвесить все «за» и «против»:

• их отсутствие повышает процентную ставку по ипотечному кредитованию;
• их стоимость совсем не велика, и затраты на них обычно ниже, чем величина повышения процентной ставки;
• страхование в комплексе по всем трем полисам дает право претендовать на скидки при страховании;
• комплексное страхование позволяет практически в любой чрезвычайной финансовой ситуации погасить кредит за счет страховой компании, а не за счет поручителей, родственников или продажи квартиры.

Стоимость ипотечного страхования жизни зависит от ряда факторов:

• возраста заемщика и созаемщиков;
• наличия профессиональных рисков;
• состояния здоровья.

Полис ипотечного страхования здоровья и жизни помогает избежать неприятностей, связанных с постоянной или временной невозможностью выплачивать кредит по состоянию здоровья: из-за серьезных заболеваний, инвалидности или смерти. В таких случаях очередной взнос или весь долг выплачивает страховщик.

Титульное страхование защищает заемщика, который приобрел квартиру на вторичном рынке, в случае признания сделки недействительной и признания в суде права на купленную квартиру неправомерным. В таком случае заемщик освобождается от необходимости выплачивать кредит, это делает за него страховая компания по ипотечному страхованию.

Титул или право собственности может быть оспорен в суде при наличии ряда обстоятельств:

• бывший хозяин был лишен права собственности незаконно;
• нарушены права детей или бывших супругов;
• один из наследников не получил свою долю;
• при совершении сделки было допущено мошенничество.

О титульном страховании особенно стоит задуматься, если предыдущий собственник владел жильем менее 3 лет, так как именно 3 года являются предельным сроком исковой давности.

Особенности ипотечного страхования

По каждой из страховок выгодоприобретателем является банк, выдавший ипотечный кредит, но только в неоплаченной его части. Если страховое возмещение превышает долг, оставшуюся часть получает страхователь, а в случае гибели – его близкие родственники.

Часто у заемщика после оплаты аванса просто не остается средств на оплату страховок. В таком случае сумма страховых взносов включается банком в сумму кредита. Распределенная по всему сроку кредитования, она несущественно увеличивает взносы по кредиту, зато защищает заемщика от повышенного кредитного процента и от возможных финансовых проблем.

Банк может сам перечислить деньги за страховку – страховщику, сумму по кредиту – застройщику или другому продавцу, а при необходимости он может перечислить их на карту заемщика.

Каждый банк предлагает заемщику список страховых компаний, которым он доверяет, и полисы которых принимает в дополнение к договору ипотечного страхования. Стоит отнестись к этому перечню серьезно, так как страховщики из этого списка имеют:

• соответствующие лицензии;
• положительную репутацию;
• проверенное стабильное финансовое положение;
• договор с банком, по которому тот за факт направления клиентов оговаривает максимально низкие страховые тарифы.

Получив список, заемщик может прикинуть свои расходы, рассчитав их по разным страховым компаниям с помощью калькуляторов ипотечного страхования онлайн.

Но бывают случаи, когда заемщик хочет страховаться в своей страховой компании, которой нет в списке. Обычно это бывает, когда он имеет там многолетнюю положительную страховую историю и значительные скидки.

В принципе, он имеет на это право, так как список носит рекомендательный характер, и Федеральная Антимонопольная Служба может опротестовать принудительный характер страхования именно в указанных компаниях.

Страхователь может обратиться в банк с просьбой разрешить ему страхование в своей компании, после чего служба безопасности проверит состояние страховщика. В случае если компания ни в чем предосудительном не замечена (не имеет судебных тяжб, жалоб в вышестоящие органы по выплатам, крупных задолженностей, задержек по выплатам), банк может принять ее полисы, подписав разовый или постоянный договор о сотрудничестве, в котором страховщик обязуется выполнять определенные требования банка-партнера.

Правила ипотечного страхования компаний всегда предусматривали возможность отказаться от страховки по кредиту, досрочно расторгнув договоры страхования, а с сентября 2020 года они обязаны сделать это и в силу закона, если договор ипотечного кредитования погашен досрочно. Для возврата по страховке по кредиту после его погашения заемщик:

• забирает закладную на квартиру с отметкой банка о полном исполнении обязательства;
• получает справку о погашении кредита (об отсутствии задолженности), если просит страховщик;
• снимает с квартиры обременение;
• пишет заявление о расторжении страховок в страховую компанию (или ее представителю в банке).

Оставшиеся деньги возвращаются страхователю в 7-дневный срок. Алгоритм расчета выплаты при наступлении страховых событий и их перечень указаны в правилах страхования по тому виду, по которому выдан полис, или в правилах комплексного ипотечного страхования, поэтому не нужно торопиться, а следует внимательно ознакомиться с текстами договоров и правил.

Помимо трех основных страховок заемщик может «подстелить себе соломки» на случай, если по не зависящим от него причинам он не сможет выплачивать ипотеку. Такой договор заключается по правилам страхования Гражданской ответственности перед кредитором. Он помогает выплачивать взносы по ипотеке, если заемщик потерял работу из-за сокращения штатов, банкротства или ликвидации предприятия и в силу других непредвиденных обстоятельств.

Со своей стороны, банки тоже подстраховываются, страхуя свои финансовые или предпринимательские риски, а Страховщики делают это через перестрахование – деля риски с другими компаниями.

Больше интересных статей на нашем информационно-аналитическом ресурсе Calmins.com!

NEO-волонтер ТД

Calmins.com ©

Источники: domrfbank.ru, vbr.ru, wikipedia.org, renovar.ru, banki.ru