Ипотека 2020: выгодно ли брать сейчас или стоит подождать?

Рынок ипотеки в 2020 году бурно развивается и уже вернулся на докризисный уровень, благодаря мерам, принятым правительством РФ и снижением ключевой ставки ЦБ

Возникает вопрос: спешить за кредитом на квартиру, или оценить ситуацию и подумать еще?
В этой статье собраны все основные темы и последние новости, касающиеся ипотеки: рейтинг банков, мнение экспертов, где лучше взять ипотечный кредит, а стоит ли брать ипотеку сейчас, как рассчитать свои силы при покупке жилья в кредит. А самое главное, ответ на вопрос, который волнует многих из вас: как стоит поступить?

Стоит ли брать ипотеку сейчас, или подождать лучших времен?

Тут мнения расходятся: Есть риск? Тогда зачем спешить? Давайте обсудим минусы и плюсы ипотеки в реалиях 2020 года.
Минусы, о которых не стоит забывать:

• Оплата в течение стольких лет может оказаться психологическим давлением.
• Ежегодная оплата страховки.
• Существует реальный риск потери дохода и появления задолженностей перед банком.
• Большой первоначальный взнос.
• Если не погашать досрочно, возникает достаточно большая переплата. Чем больше денег вы получите от банка – тем больше придется вернуть.
• В случае неуплаты есть вероятность лишения квартиры.

Плюсы, которые стоит вспомнить:

• Покупка недвижимости при помощи ипотеки безопаснее, чем через агентство. Банки изначально заинтересованы в дальнейшем сотрудничестве и исключении проблем. Соответственно, происходит автоматическая экономия на риэлторах и комиссии.
• Ставка ипотечного кредита чаще всего более низкая, чем у потребительского.
• Документы по сделке будут зарегистрированы в течение 7 дней.
• Возможность кредитных «каникул».
• Возможность купить недвижимость намного раньше, чем просто накопив на нее. Актуальнее всего это для тех, кто постоянно живет на съемной квартире.

Как видите, количество плюсов и минусов почти равное, но каждый банк предлагает свои условия по ипотечным кредитам. Давайте же разберемся в рейтинге банков на 2020 год, и решим, насколько выгодной для нас может оказаться ипотека.

Дом.РФ и Frank RG запустили для россиян новый рейтинг банков, выдающих ипотеки

Аналитическим центром Дом.РФ совместно с агентством Frank RG внедрен новый рейтинг ипотечных банков, который планируется обновляться ежемесячно. Данный рейтинг, как заявляют авторы, совершенно новый и дает представление о реальных ставках по ипотечному кредиту в разбивке на отдельные сегменты, об объемах выдачи ипотеки, и динамике заявок от клиентов на выдачу ипотечных кредитов.
По данным руководителя аналитического центра Дом.РФ Михаила Гольдберг, полученный отчет дает картину всего рынка ипотеки: лидеров по выдаче кредитов в новостройках, основных игроков в сегменте рефинансирования ипотечных кредитов, лидеров по кредитам на строительство индивидуальных жилых домов.
Согласно проведенному исследованию видно, что спрос, который снизился весной на фоне пандемии не просто восстановился, а значительно вырос и превзошел показатели до карантина, связанного с коронавирусом.  В августе ТОП-20 банков рассмотрели  605 000 заявок на ипотеку вместо 450 000 в марте 2020 года.
Повышение спроса на ипотечное кредитование по мнению авторов рейтинга связано с двумя основными факторами:

• реализацией программы субсидирования,
• снижением средних ставок на ипотеку в рыночном сегменте.

Для примера, в августе 2020 года средние ставки по ипотечному кредитованию в банках топ-20 были следующие: в сегменте новостроек – 8,02% (-1,73 п. п. к августу 2019 г.), на вторичном рынке – 8,26% (-1,44 п. п. к августу 2019 г.), при рефинансировании кредитов – 8,07% (-2 п. п. к августу 2019 г.).
Однако многие эксперты рынка полагают, что на фоне высокой концентрации ипотечного рынка достаточно было рассмотреть топ-10  ипотечных банков. Применительно к топ-20 банков: их доля в общем объеме выдачи в августе 2020 года составляла около 97% (плюс примерно 3 п. п.), что говорит о повышении концентрации бизнеса.
Выдача ипотечных кредитов от двадцати крупнейших ипотечных банков составила 157 000 кредитов (примерно плюс 50% к августу 2019 г., и плюс 5% к июлю 2020 г.) на общую сумму около 400 млрд руб. (плюс 65% к августу 2019 г., плюс 8% к июлю 2020 г.). Что же касается ипотеки на покупку нового (первичного) жилья, то доля выдачи показала рост с 32% в августе 2019 г. до 40% в августе 2020 г.
Наиболее “специализированными” банками по выдаче ипотечных кредитов на строящееся жилье были отмечены банки «Санкт-Петербург» (75% от общего объема выданных ипотечных кредитов), Промсвязьбанк (69% от выданных кредитов) и «Абсолют банк» (доля составила 61%). На вторичном рынке основным игроком стал банк Сбер (до недавнего ребрендинга Сбербанк).
“Сбер” – это единственный банк из топ-10, где на долю ипотеки на вторичном рынке приходится около 60% всей выдаваемой ипотеки. Россельхозбанк из-за специфики работы больше “специализируется” на ипотеке на индивидуальные жилые дома, доля таких кредитов в его портфеле составляет чуть меньше половины, что на порядок выше среднего значения по топ-20 банков, Авторы исследования полагают, что данный фактор связан с программой Россельхозбанка  «Сельская ипотека» (в которой ставка для заемщика – не превышает 3%, оператором является – Министерство сельского хозяйства).

Интересен ли рейтинг ипотечных банков?

Эксперты полагают, что рейтинг является интересным инструментом для анализа рынка, особенно если он будет выпускаться на регулярной основе. Например, Наталия Рогожина, доцент кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, полагает, что данный рейтинг может быть интересен также потенциальным инвесторам для проведении сравнительного анализа деятельности банков, работающих на рынке  ипотеки для обосновании их работы на рынке ипотечных ценных бумаг.
Однако некоторые эксперты отмечают, что в предложенном рейтинге нет данных о проблемных ипотечных займах. Но именно эта информация может понадобиться в ближайшем будущем для понимания полной картины рынка. Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» полагает, что объем просроченной задолженности, данные которой публикуются Центральным Банком РФ, традиционно находится на низком уровне. С учетом бурного роста портфеля по ипотеке (что логично вписывается в картину) доля “просрочек” в нем устойчиво снижается в 2020 году и в настоящее время составляет не более 1%.
Поэтому пока, по мнению эксперта, данная публикация таких данных не показательна. Тем не менее,  ситуация может кардинально поменяться в следующем году, при условии, что большой объем реструктурированных на фоне коронавирусной пандемии ссуд выйдет на просрочку. При этом эксперт выражает сомнение, что банки охотно согласятся на официальную публикацию информации по объемам просроченной задолженности в разрезе отдельных кредитных организаций.
По мнению девелоперов, предложенный рейтинг будет более интересен профессиональным финансистам, поскольку самих девелоперов есть взвешенное представление об основных игроках на рынке ипотеки, полагает Денис Бобков, гендиректор аналитической компании «Недвижимость-профи».
Наиболее интересные сведения в рейтинге для конечных потребителей – это процент одобрения кредитными организациями ипотечных заявок. По мнению Д. Бобкова, это может стать важной информацией к размышлению для заемщиков, которые не уверены на 100%, что они смогут полностью удовлетворить требования основных ипотечных банков. В данном случае, клиенты могут обратиться в банки попроще (не ТОП-10), чтобы иметь больше шансов на успех. Согласно рейтингу, средний уровень одобрения составил почти 70% по программе льготной ипотеки, 60% – по остальным поданным заявкам.
Диапазон среднего размера ставок отличается не сильно, согласно рейтингу, особенно по программе льготной ипотеки, где имеется фиксированная ставка 6,5%. Но даже в этом сегменте некоторые банки предлагают собственные, разработанные совместно с застройщиком программы, по которым конечная ставка по кредиту может быть значительно меньше.
Генеральный директор девелоперской компании Macon – Илья Володько полагает, что низкую процентную ставку по кредиту не будут искать в рейтингах. Простое решение – обратиться в банк, с которым тебя что-то связывает, например, зарплатная карта.
Кроме карты, клиенты имеют опыт работы с кредитными организациями по депозитам, ранее запрашиваемым кредитам. Иногда на эти группы лиц, так называемым “своим клиентам”, банк может предложить более выгодные условия, особенно в каналах “Привилегия” и “Прайвит”.
На первичном рынке ситуация гораздо проще: клиент обращается к самому застройщику, который предлагает достаточно большой выбор аккредитованных банков. В этих предложениях возможны более льготные варианты ипотеки для конечного потребителя, которые основаны на совместных программах с банками.
Другие рейтинги по ипотечным банкам
Постоянные обзоры для рынка готовит рейтинговое агентство “Эксперт РА“.
В таблице ниже (для примера) представлен рэнкинг банков топ-20 по объему ипотечного кредитования в 2019 году.

Для клиента важна информация о надежности кредитной организации, поскольку ипотечный займ берется на длительный срок и понять список основных игроков на рынке. Обзоре Эксперт РА приводится также множество других показателей, которые могут быть интересны, прежде всего, профессиональным участникам рынка, инвесторам и партнерам.
Достаточно полная информация по рынку ипотечного кредитования содержится на сайте Центрального Банка России. Предлагаем с ней ознакомиться по ссылке.

Проблематика рынка

И.Володько убежден, что положительная динамика по выдаче ипотечных кредитов может сильно измениться уже через 2–3 года, когда будет исчерпан платежеспособный спрос. В настоящее время динамика поддерживается только за счет снижения ставок.  Средний платеж по ипотечному кредиту составляет около 20 000 руб. и сохраняется  уже на протяжении несколько лет. В какой-то момент времени, настанет момент, когда даже снижение ставки не сможет поддержать спроса. «По нашим расчетам, доля людей, которые могут позволить себе взять ипотеку, составляет 30–34%. Для 70% ставка даже 0% не имеет значения – у них нет свободных денег, чтобы выплачивать даже тело ипотеки без учета процентов», – отмечает Володько.

В России уже сейчас формируется сочетание факторов для ипотечного кризиса: падение реальных располагаемых доходов населения, растущие объемы выдачи ипотеки и рост цен на недвижимость, предупреждают эксперты. «Ипотечного кризиса пока в России еще не было, но всегда что-то бывает в первый раз, – отмечает доцент РАНХиГС Сергей Хестанов. – В 1998 г. практически не было ипотеки, в 2008 г. была только лайт-версия нынешнего ипотечного рынка («валютные ипотечники»). Поэтому это может привести к российскому ипотечному кризису в ближайшие 2-3 года.

Важным  факторов риска, по мнению эксперта,  является бурный рост доступной ипотеки. «Сегодня возможность взять ипотеку появляется у тех, кто имеет минимальное количество сбережений, а иной раз – и это происходит все чаще – люди берут кредит на первоначальный взнос. Банкиры не очень любят говорить о том, что в структуре ипотечных займов львиную долю занимают кредиты с минимальным первоначальным взносом, но это так. Именно эти заемщики станут проблемными при малейшем экономическом шторме», – убежден Хестанов. Очевидно, что уже сейчас мы входим во вторую волну коронакризиса, и потеря дохода и для некоторых даже работы становятся реалиями. Вероятность того, что проблемы с выплатой ипотечных займов станут массовыми, С. Хестанов считает очень высокой.

Экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) убеждены, что рынок растет благодаря ослаблению рубля и снижению ставок по ипотечным кредитам и банковским вкладам. «По итогам сентября стоимость 1 кв. м на вторичном рынке столицы в среднем увеличилась на 1,3% и достигла 186 600 руб. Долларовые цены на фоне ослабления рубля упали на 0,8% и составили в среднем $2490 за 1 кв. м», – приводят данные аналитики IRN. При этом, по их наблюдениям, сильнее всего дорожает именно бюджетное жилье.

К сожалению, благодаря снижению ставок по ипотеке был спровоцирован рост цен на жилье, поэтому низкие проценты на ипотеку – это лишь иллюзия доступности. Данная ситуация не уникальная, во всем мире происходит компенсирование снижения ставок на ипотеку ростом цен на жилье.
В неизбежности ипотечного кризиса уверен и независимый финансовый аналитик Александр Кухтин, который считает, что сегодняшняя динамика цен может свидетельствовать об исчерпании обеспеченного спроса. «Да, средняя ставка по ипотеке сегодня на историческом минимуме. Но в этом году мы видим сохранение динамики выдачи ипотечных кредитов, которая отражает падение доходов потребителей: если в 2018 г. их выдали на 3 трлн руб., в 2019 г. – на 2,8 трлн руб., на 1 сентября текущего года – свыше 2,5 трлн руб.», – говорит Кухтин. Кредиты берут, но на длительный период: средний срок – более 18 лет, доля кредитов свыше 25 лет выросла с 12 до 17%.
При этом растет сумма задолженности – с 6,4 трлн на 1 января 2019 г. до 8,3 трлн на 1 сентября 2020 г. Кухни отмечает тревожный фактор раста просроченная задолженность, составившая на 1 сентября 2020 г. около 70 млрд руб.  Все ипотечное кредитование, фактически, концентрируется  топ-10 банков, которые получают прибыль с обеих сторон: со стороны конечного потребителя, берущего кредиты, и со стороны девелоперов, вынужденных работать только с использованием эскроу-счетов, как правило, этих же ТОП-10 банков. Именно это и объясняет огромное количество рекламы, продвигающей ипотеку, указывает эксперт.

Кредиты берут, но на длительный период: средний срок – более 18 лет, доля кредитов свыше 25 лет выросла с 12 до 17%

По оценке  ЦБ РФ годовой прирост просроченной задолженности по ипотеке составил 8,2%.

Вячеслав Путиловский, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», также видит первые признаки возможного ипотечного кризиса, при этом полагая, что негативного сценария все же можно избежать. Данный ипотечный пузырь может сформироваться при продолжающемся росте закредитованности населения, когда платеж по кредиту станет более 50% от месячного дохода, а предложение жилья на рынке окажется избыточным, но негативный сценарий считает маловероятным для сегодняшнего состояния экономики.

«При экономическом спаде будет расти просрочка по ипотеке, реализация банками залогов по «старым» ценам станет невозможной, а массовое изъятие жилья повысит социальное напряжение. Однако в России такой эффект пока маловероятен, так как доля ипотечных кредитов в ВВП невысокая (6–7%), а ипотечная секьюритизация еще слабо развита. Вместе с этим банки не смягчали значительно требования к оценке платежеспособности клиентов, желающих взять ипотеку», – отмечает Путиловский.

Важный фактор, что 1 октября 2020 года ЦБ РФ направил банкам письмо, в котором призвал кредитные организации не выселять из квартир, обеспеченных ипотекой, должников с просрочкой займов до 31 декабря 2020 года. «Кредиторам рекомендуется принять меры, направленные на приостановление до 31 декабря 2020 г. включительно процедуры принудительного выселения должников (бывших собственников и лиц, совместно с ними проживающих) из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору кредита (займа)», – говорится в письме Центрального Банка России.
Необходимо отметить, что регулятор рекомендует до 31 декабря включительно не применять взыскание на жилье, если оно используется в качестве залога по займу граждан, при условии, что их доход снизился или они заразились COVID-19.
Со своей стороны ЦБ не видит рисков возникновения ипотечного пузыря, из-за продвижения программы льготной ипотеки. Также Банк России отмечает, что доля ипотечного кредитования в столичных регионах сократилась до 30%, а доля остальных регионов увеличилась до 70%.

«При экономическом спаде будет расти просрочка по ипотеке, реализация банками залогов по «старым» ценам станет невозможной, а массовое изъятие жилья повысит социальное напряжение. Однако в России такой эффект пока маловероятен, так как доля ипотечных кредитов в ВВП невысокая (6–7%), а ипотечная секьюритизация еще слабо развита. Вместе с этим банки не смягчали значительно требования к оценке платежеспособности клиентов, желающих взять ипотеку»

Меры господдержки 2020 по регионам

Кроме вышеперечисленного, 2020 год закрепил новые виды льгот для покупки недвижимости отдельным категориям граждан. Разработаны четыре основные программы, согласно которым государство предоставляет субсидии для взятия кредита на приемлемых условиях. Посмотрим также как государство подошло к региональному вопросу.

Итак, вот что он из себя представляют:

• Предоставление сниженной ставки 6, 5 %. Нет требований к возрасту, семейному положению, минимальный первоначальный взнос составляет — 15%, а максимальная сумма кредита – 12 млн рублей (Москва, МО, Санкт- Петербург, Ленинградская обл.)

Постановление Правительства РФ от 23.04.2020 г. № 566

• Для семей с двумя и более детьми льготная ставка 6%. Рождение второго или последующего ребенка в 2018 году позволяет воспользоваться программой, она предоставляет возможность купить квартиру или дом у застройщика или рефинансировать уже имеющийся кредит. минимальный первоначальный взнос составляет — 15%, а максимальная сумма кредита – 12 млн рублей (Москва, МО, Санкт- Петербург, Ленинградская обл.), для других регионов – 6 млн. рублей

Постановление Правительства РФ от 30.12.17 г. № 1711

• Для покупки жилья в сельской местности предлагается ставка 3 %. Требований к возрасту и семейному положению заемщика нет, но есть территориальные ограничения. Нельзя использовать предоставленные денежные средства для строительства жилья на территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурге. Срок ипотеки — до 25 лет, минимальный взнос — 10%.

Постановление Правительства РФ от 30.11.19 г. № 1567

• Для Дальнего Востока действует ставка 2%. Для регионов Дальневосточного федерального округа утвердили автономную программу. Условия следующие: заемщиками могут быть супруги с гражданством РФ не старше 35 лет, один из родителей в возрасте до 35 лет с несовершеннолетним ребенком или владелец “дальневосточного гектара”, либо граждане РФ, которые переехали работать по программам повышения мобильности трудовых ресурсов на Дальний Восток — для них ограничений по возрасту нет. Требуется постоянная регистрация в приобретенном жилье. Максимальная сумма кредита составляет 6 млн рублей, а максимальный срок — до 20 лет.

Постановление Правительства РФ от 07.12.19 г. № 1609

Комментарии от редакции Calmins.com:

• Рынок ипотечного кредитования постепенно возвращается на докризисный уровень и даже превышает его, что вселяет определенную уверенность в нормализации данного направления экономике, правильности проводимой политике ЦБ РФ по монетарной политике и выдачи кредитов на покупку нового жилья при поддержке правительства;Как и во всем мире, снижение ставки по ипотечному кредиту компенсировалось ростом цен на недвижимость, тем самым, создав PR иллюзию по повышению доступности жилья;
• Показатель среднего месячного платежа по ипотечному кредиту осталось практически на том же уровне (порядка 20 000 рублей), при этом срок кредита увеличился до 18 лет, а доля кредитов на срок 25 лет и более составляет уже 17% (плюс 5 п.п.). Это говорит о том, что платежеспособность населения практически не изменилась и долговая нагрузка в месяц осталась прежней. Но увеличения среднего срока и рост просроченной задолженности на 8% может говорить о большей вероятности дефолта по таким кредитам в будущем;
• Несмотря на комментарии ЦБ, мнения экспертов сходятся на том, что российский ипотечный пузырь “надувается”, который может через определенный период (несколько лет) вылиться в российский ипотечный кризис, поскольку снижение ставки подстегивает население брать кредиты и покупать жилье фактически до пенсии. При том, что в среднем российский человек прогнозирует свое будущее на срок до 3 лет, рост числа займов на срок 10-15-20 лет, говорит о том, что многие слабо представляют, что ждет их в будущем. Что также будет способствовать росту просроченной задолженности в будущем и подтягиванию к обвалу данного рынка.
• Все эти громкие заключения и фразы отразятся на конкретной семье тогда, когда платежи по кредиту и сопутствующим расходам превысят 50% семейного бюджета (а при низком уровне дохода – при уровне 30-40%).Поэтому мы рекомендуем перед взятием кредита весить за и против:

1. изучить условия банка и рассчитать ежемесячный платеж по кредиту и ипотечному страхованию и сравнить с текущим уровнем дохода, если превышает 50% – нужно как в русской поговорке : “семь раз отмерь – один отрежь, и кредит на срок более 10 лет – это более чем щедрый подарок банку из скромного семейного бюджета;
2. необходимо понять текущую ситуацию по вашему доходу сейчас: нет ли риска потерять работу или доход на фоне продолжающего кризиса в связи с пандемией, поскольку все мероприятия с “кредитными каникулами”, по своей сути, не защитят вас от роста задолженности и все равно кредит придется платить;
3. посчитать сколько заемщику/созаемщику будет лет, когда кредит будет выплачен, и есть ли предпосылки что к этому времени ваш доход вырастет или останется неизменным. К сожалению, реалии таковы, что рост дохода, в среднем, происходит до 40-45 лет, далее идет либо стагнация, либо даже снижение;
4. важный вопрос – первоначальный взнос: доля договоров со взносом менее 20% в 2019 году снизилась, это говорит что банки тоже хотят понимать и видеть, возможно ли длительное партнёрство со своим заемщиком. По нашему мнению, брать кредит на первый взнос а потом саму ипотеку, на наш взгляд, крайне рискованно.
5. посчитайте проценты уплачиваемые по кредиту в месяц и в год и решите для себя, готовы ли вы финансировать банк и иметь длительные обязательства, поскольку вы в таком случае всерьез и надолго выбираете себе “спутника жизни”;
6. сравните стоимость нового жилья со вторичным жильем в районе, где собираетесь покупать квартиру или дом. Возможно, вы увидите существенную разницу и даже низкие проценты по кредитам в новостройках не перекроют минусы и переплаты:
   • новое жилье в 80-90% случаев нужно ждать 1-2 года, когда застройщик сдаст дом и передаст квартиру вам в собственность. Вторичное жилье вы получаете сразу, вы его получаете сразу и можете в нем сразу жить или сдавать,
   • к стоимости нового жилья в 80-90% случаев вам необходимо прибавить стоимость ремонта, по вторичному жилью – это опционально, зависит о состояния покупаемой квартиры или дома,
   • чтобы не беспокоиться о чистоте сделки, вы можете добровольно застраховать тутул (титульное страхование) на три года (срок исковой давности по ГК РФ), тем самым избежать недоразумений в дальнейшем с правом собственности на квартиру и возможных судебных разбирательств,
   • при покупке нового жилья на период строительства банк обязывает страховать вашу жизнь и здоровье, а после регистрации права собственности и передачи объекта в залог банку – страхование жизни, самого залога, и в некоторых случаях – титул (хотя в данном случае, это лишнее), поскольку это “первичное” жилье,
   • при покупке вторичного жилья общее требование – страхование квартиры/дома и титула, надо понимать, что последнее, важнее даже вам, чем банку.

О планируемых нововведениях по ипотечному страхованию мы рассказывали в своей статье Ипотечное страхование 2020 и Новый метод стимулирования ипотечного кредитования может ударить по заемщикам.
В наших новых обзорах мы расскажем о текущих возможностях, как сэкономить на страховании ипотеки, где проще и дешевле застраховать свое имущество и жизнь, а также все разъясним о всех новых изменениях и вытекающих из этого последствиях.Мы только рассказываем вам и держим в курсе всех событий. А покупать сейчас или потом, рассчитав свои силы – выбор только за вами!

Оставайтесь с нами и будьте в курсе!

Calmins.com ©
Источники: vedomosti.ru, vedomosti.ru, raexpert.ru, cbr.ru, calmins.com, tass.ru, gosuslugi.ru

Калькулятор страхования ипотеки