Льготная ипотека 2021: стоит ожидать очередного повышения цен на недвижимость?

Программа государственного субсидирования ипотеки на новостройки: show must go on

Ипотечная тема и продления льготной программы по прежнему остается актуальной темой. Ранее в нашей статье Опасения не оправдались – льготная ипотека продлевается до июля 2021 года  мы рассказывали, что согласно подписанному постановлению Правительства России, подписанного премьер-министром Михаил Мишустиным 27 октября 2020 года. Согласно данному документу действие льготной ипотеки на покупку новостроек продлили до 1 июля 2021 года.

Льготная ипотека 2020-2021: стоит ожидать очередного повышения цен на недвижимость?

На важный вопрос, который также задавали наши читатели, по возможному продлению данной программы, мы получили ответ из прессы: министр финансов Антон Силуанов заявил, что вопрос о продлении программы будет решаться следующим летом.

Коротко о главном:

Какие условия предоставляет льготная ипотека

Программа льготной ипотеки, по которой часть процентов банку компенсирует государство, продлили с 1 ноября 2020 года до 1 июля 2021 года. Благодаря таким субсидиям ипотека будет стоить заемщику 6,5% годовых.

По этой программе есть только одно требование к заемщикам и созаемщикам: наличие гражданства РФ. Ни возраст, ни семейное положение, ни количество и возраст детей не повлияют на возможность оформить льготную ипотеку. Но есть требования к недвижимости. Ипотеку под 6,5% дадут только при таких условиях:

  • это квартира в новостройке, на нежилые помещения программа не распространяется;
  • жилье куплено у юридического лица — кроме инвестиционных фондов и их управляющих компаний;
  • заключен договор участия в долевом строительстве, уступки права требования или купли-продажи — но с застройщиком.

Жилье может быть в строящемся доме или в уже сданном, но квартира со вторичного рынка недвижимости не попадает в данную категорию.

Максимальная сумма кредита для ипотеки под 6,5%:

Регион, где находится квартира

Сумма кредита

Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область

До 12 млн рублей включительно

Другие регионы

До 6 млн рублей включительно

Важно отметить, что ограничение касается не стоимости квартиры, а суммы ипотечного кредита. То есть приобретаемая недвижимость может стоить и больше 12 млн или 6 млн рублей. Если сумма кредита больше лимита, такой договор не подойдет для субсидии. Не сработают и схемы, по которым в пределах лимита заключается договор с господдержкой, а на сумму превышения — новый договор, уже без субсидирования. Договор ипотеки должен быть один, и максимальная сумма по нему ограничена лимитом. Все недостающие средства нужно вносить как первоначальный взнос. Часть денег для этого можно взять как потребительский кредит — это уже дело заемщика. Если застройщик продает квартиры с отделкой, всю сумму можно включить в договор. Тогда и отделка войдет в договор с льготной ставкой.

Чтобы взять ипотеку с господдержкой, нужно внести не менее 15% от стоимости квартиры. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или любые другие субсидии из бюджета.

Выдавать льготную ипотеку — это право, а не обязанность банка. Поэтому прежде, чем подавать заявку и выбирать квартиру, стоит уточнить, оформляет ли банк кредиты по новой программе. Вместе с программой льготной ипотеки можно использовать материнский капитал, региональные субсидии или погасить 450 000 рублей за счет бюджета, если семья многодетная.

Подытожим основные условия льготной ипотеки:

  • Нет требований к заемщикам, кроме гражданства РФ.
  • Договор ипотеки нужно заключить с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года.
  • Квартира должна быть в новостройке, продавец — юридическое лицо.
  • Дом может еще строиться или быть уже готовым к заселению.
  • Максимальная сумма — 6 млн или 12 млн рублей в зависимости от региона.
  • Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
  • Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья.
  • Можно использовать материнский капитал и другие виды господдержки.
  • Срок кредита не ограничен.
  • Для семей с детьми продолжает работать другая программа — под 6%.

Основная причина снижения эффекта применения льготной ставки по ипотеке

В целом, программа льготной ипотеки достигла своей цели – россияне начали активно скупать жилье в ипотеку, даже несмотря на снижение доходов и вторую волну коронавируса. За первые 3 квартала 2020 года банки выдали ипотечных кредитов на 2,7 триллионов рублей, что всего на 100 миллиардов рублей меньше, чем за 2019 год (и на 300 миллиардов меньше, чем в 2018-м). Продление программы позволит выдать еще 600 тыс. кредитов, а экономика получит еще 300 млрд руб. личных сбережений.

Однако программа льготной ипотеки «перегрела» рынок недвижимости, увеличение спроса на жилье позволило девелоперам смело завышать цены.  По данным НРА, к середине октября из-за высокого спроса цены в новостройках Москвы выросли на 10% по сравнению с концом апреля, в Санкт-Петербурге — на 17%, в регионах — в среднем на 7%. По данным системы «Наш.Дом.РФ», в январе—сентябре также заметно подорожали строящиеся квартиры в Подмосковье (на 16,4%) и Калининградской области (на 11,6%).

Эффект от льготной ставки для покупателей размывается при повышении цен на 8%, считает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов говорит о 15–20%. Заместитель президента – председателя правления ВТБ Анатолий Печатников на форуме «ВТБ Капитал» «Россия зовет!» отметил, что эффект от снижения ставок по ипотеке за счет этой льготы будет нивелирован, когда рост цен на жилье превысит 17,5%.

Между тем, предупреждает управляющий директор аналитического управления банка «Открытие» Константин Енин, в октябре цены уже вплотную подошли к верхней границе комфортного для заемщиков диапазона ежемесячного платежа по ипотеке. Прогнозируемое повышение цен до конца этого года еще на 3–5%, по его мнению, «окончательно исчерпает положительный эффект льготной ипотеки».

Грозит ли ипотечному рынку ценовой пузырь?

В наших обзорах про рынок ипотеки и ипотечного страхования мы ранее писали в своей статье: Ипотека 2020: выгодно ли брать сейчас или стоит подождать?, Ипотечное страхование 2020 и Новый метод стимулирования ипотечного кредитования может ударить по заемщикам. мы подробно рассмотрели текущую ситуацию, которая может стать предвестникам ипотечного кризиса – первого в России. 

Предпосылки к формированию ипотечного пузыря – мнение редакции:

  • Ничем не подкрепленный взлет цен на новую недвижимость, в первую очередь, до верхних планок коридоров цен, установленных Правительством: до 6 млн и 12 млн рублей, в регионах и Москве соответственно, на фоне “заморозки” многих строек в связи с коронавирусными ограничениями и продажи квартир на стадии “фундамента”;
  • Рост цен на вторичное жилье, с одной стороны, никак не относится к льготной ипотеке, а с другой, российский менталитет и риэлторы и СМИ подталкивают спрос со стороны населения но покупку ценовых квартир;
  • Появились ставки кредитов на новое жилье 0,1% (при сотрудничестве с застройщиками), но как вы понимаете, процентная ставка просто переломилась в стоимость жилья и чуда не произошло;
  • Итоговая сумма ипотечного кредита выросла за последние несколько месяцев, при этом, месячный платеж по кредиту, в среднем, остался на прежнем уровне около 20 000 рублей. Это произошло на фоне увеличения срока выдаваемого кредита до 18 лет, причем больше беспокоит высокая доля кредитов 25 лет плюс (17%).  Таким образом, месячная нагрузка на семейный бюджет осталась прежней, на фоне роста срока по обязательствам перед кредитной организацией;
  • Рост просроченной задолженности, несмотря на “кредитные каникулы”, а возможно и благодаря им, что может говорить о большой вероятности дефолта в последующие годы.

Льготная ипотека 2020-2021: стоит ожидать очередного повышения цен на недвижимость?

Мнения экспертов и аналитиков рынка России:

В очередной раз аналитики рынка недвижимости и экономисты высказали свои мнения, как продление программы льготной ипотеки повлияет на рынок недвижимости и стоимость квартир.

Антон Табах, управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию агентства «Эксперт РА»: «Пузырь наблюдается в отдельных регионах — например, дальневосточная ипотека сильно вынесла вверх рынок в крупнейших городах и их ближних пригородах в Дальневосточном федеральном округе. В целом же есть рост, вызванный одновременным снижением ставок, расширением программы маткапитала (частый источник первого взноса) и появлением льготных ипотечных программ. О пузыре говорить пока нельзя — подобный рост при снижении ставок по всем ипотечным продуктам дело естественное.»

Марина Дяченко, основатель аудиторско-консалтинговой группы компаний «Бизнес Эксперт»: «Вероятность того, что на рынке жилья надувается ценовой пузырь, приближается к 100%. Цены поднимаются, и этот тренд сохранится даже в стандарт-классе. Процент по ипотеке низкий, есть программы между банками и застройщиками на беспроцентный год, что и обеспечило высокий спрос на эти программы. Довольно много заемщиков реально не могут себе позволить ипотеку, но все равно стараются успеть оформить ее на льготных условиях, пока есть возможность. Число рискованных заемщиков растет, чему способствует и пандемия. Если действие программы закончится, то пузырь действительно может схлопнуться, но вероятность такого сценария невысока, поскольку финансовые организации и власти будут стараться этого избежать.»

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»: «На сегодняшний день предпосылок возникновения ипотечного пузыря в России нет. В США в преддверии кризиса 2008 года была распространена ипотека с нулевым взносом и плавающей ставкой. По сути, это «плохие кредиты», поскольку такие заемщики часто объявляют дефолт. Под эти кредиты выпускались ипотечные облигации. Когда ставки в экономике стали расти, «плохие заемщики» не смогли платить по кредитам, начались массовые дефолты, продажи заложенных домов и падение цен на недвижимость. Получилось, что другим заемщикам стало невыгодно обслуживать свои кредиты — за те же деньги можно было купить дом побольше. Началась вторая волна неплатежей, которая перетекла в другие сегменты финансового рынка. В нашей стране практически отсутствуют кредиты с нулевым первоначальным взносом, ставка по ипотечным кредитам фиксированная, значит, на заемщиках не лежит риск роста ипотечных ставок. По закону, в России могут секьюритизироваться только качественные ипотечные кредиты, сделки проводят простые (однотраншевые), бумаги обеспечиваются гарантией «Дом.РФ». Благодаря этому доля просроченных ипотечных кредитов (более 90 дней) в России очень невелика — около 1,5%, по другим кредитам населению — около 8%.»

Алексей Гальцев, основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste: «Пузырь, действительно, надувается. Москва и некоторые города-миллионники переоценены, что не соответствует экономической ситуации в стране. Не бывает такого, что доходы значительной части населения падают, а недвижимость дорожает, но в России есть такая национальная особенность. У нас валютой выступает не рубль, а квадратный метр, именно в него верят все, даже больше верят, чем в рубль. Поэтому квадратные метры легче и выгоднее «надувать» для комфорта большинства населения.»

Наталья Тарасова, адвокат: «Масштабы выданной льготной ипотеки действительно позволяют говорить о наличии ценового пузыря на рынке жилья. В погоне за льготным кредитом люди не всегда учитывают и правильно оценивают свои финансовые возможности. Это создает высокие риски схлопывания пузыря, как это случилось в США в 2008 году. Пандемия с ее последствиями в виде роста безработицы и экономической нестабильности может ускорить наступление масштабного кризиса в сфере ипотечного кредитования. Соответственно, сейчас, несмотря на наличие льготной программы, стоит оценить свои возможности перед тем, как оформлять ипотеку.»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»: «Рост цен не всегда означает дорогу к пузырю. В нашем случае в 2020 году еще до пандемии начал наблюдаться ежемесячный рост цен на рынке новостроек Москвы. В итоге на конец сентября 2020 года средняя стоимость 1 кв. м выросла на 10,6% к прошлому году. Этот рост выше, чем инфляция (3,67% на сентябрь в годовом исчислении), но все равно не взрывной. На первичном жилом рынке наблюдались и более высокие темпы роста, скажем, в 2014–2015 годах. Один из ключевых факторов повышения активности покупателей и, соответственно, роста цен — программа льготной ипотеки. Но она не является однозначным проводником к пузырю и перегреву рынка. Снижение ставки по ипотеке позволило выйти на жилой рынок той части потенциального спроса, которая ранее не могла этого сделать, а также покупателям, чьи доходы снизились из-за пандемии. Несмотря на рост количества сделок в последние три месяца, квартиры покупаются по-прежнему, в основном, для собственного использования, для улучшения жилищных условий. То есть случаи, когда человек покупает третью или четвертую квартиру ради инвестиций, ожидая спекулятивного роста цен, крайне редки.»рассчитать ипотеку

Заключение и выводы:

Государство существенно поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Это лозунг.

Теперь посмотрим, что реально:

  • на фоне низкой ключевой ставке ЦБ РФ 4,25% мы имеем только льготную ставку на жилье 6,5%, а на вторичное жилье ставка 7,5 – 8,5% . Это совсем не дешево.
  • значительный рост цен на первичное жилье и, в меньшей степени, на вторичное.

К сожалению, минус на плюс дал плюс к итоговому “толчку” населения к покупке квартир.

Есть еще один вопрос:

– А если весь отложенный спрос на приобретение жилья уже реализован, и все желающие уже успели купить недвижимость в ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы), что будет с рынком недвижимости после? Многие эксперты опасаются, если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого.

Ответ: могут просто “схлопнуться” “воздушные замки” новостроек на уровне, если не фундамента, то уже “третьего” этажа, и это точно спровоцирует кризис и дефолты, но не совсем те дефолты, которых боятся эксперты, описывая сценарии возможного российского ипотечного пузыря.

Вопрос:

-Продлят ли льготную ипотеку летом 2021 года?

Ответ: Скорее всего продлят, но только вопрос на каких условиях. Если рост цен на жилье продолжится (а он продолжится) и ключевая ставка Центробанка России будет прежней или снижаться (вероятный сценарий), то льготная ставка по ипотеке перестанет быть “льготной”.

Есть мнение, что в случае введения нового локдауна, население потеряет еще часть доходов. Из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. Возможно, но снижение будет меньшим, чем первичный рост цен на жилье, скорее напомнит “коррекцию”, чем реальное падение.

ипотека 2021

Если вы дочитали до конца статьи – хотим поблагодарить вас и попросить оставить комментарий!

Спасибо, что вы с нами! Актуальное, полезное и понятным языком – на нашем сайте!

 

Статья одобрена by эксперт страхового рынка Лебедев Денис

Calmins.com ©

 

15 Shares:
Подписаться
Уведомить о
guest
2 комментариев
Старые
Новые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Наталья
Наталья
1 год назад

Эксперты рассказали, стоит ли ожидать перегрева рынка недвижимости в России и как отразится на ценах продление или завершение программы льготной ипотеки с 1 ноября 2020 года.

Calmins
Calmins (@den)
1 год назад
Ответить на  Наталья

Наталья, добрый день! К сожалению, стоит ожидать продолжение роста цен на рынке недвижимости в России, в первую очередь, но первичном. Обычно это провоцирует и вторичный рост на квартиры б/у сегмента. Уверены, что продление льготной ипотеки в 2021 году – ожидаемо. Вопрос – на каких условиях. Мы об этом узнаем через полгода +/-. Пишите свои вопросы и комментарии – мы вам ответим.

You May Also Like
Ипотечное страхование 2020
Читать

Новый метод стимулирования ипотечного кредитования может ударить по заемщикам

Кому принесет выгоду новая концепция регулирования ипотечного страхования? Вступление 2020 год оказался сложным для многих отраслей экономики, исключением…
Итальянская трехлетка: новая стратегия страховой компании Generali
Читать

Итальянская трехлетка: новая стратегия страховой компании Generali

Страховая компания 15 декабря представит грандиозный 3-летний план Главный страховщик Италии Generali объявит новый амбициозный трехлетний стратегический план…