Покупка по счету-эскроу

Рынок жилья перешел на эскроу-счета, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Для его открытия подписывается трехсторонний договор между банком, застройщиком и покупателем.

С 1 июля 2021 года изменения Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве» вступили в силу. Открытие эскроу-счета регулируется положениями ст. 15.5 ФЗ.

В связи с обновлением законодательства стандартная схема инвестирования в России в недвижимость перестала быть актуальной. Раньше дешевые квадратные метры покупали на этапе котлована, а к окончанию стройки продавали подорожавшее жилье, заработав на разнице цен. На сегодняшний день застройщикам стало невыгодно выставлять запредельно низкую стоимость на этапе котлована. Соответственно, квадратные метры почти не дорожают за время стройки. Однако недвижимость все еще привлекает инвесторов.

Об особенностях подорожания недвижимости ознакомиться в нашем обзоре: “Опасения не оправдались – льготная ипотека продлевается до июля 2021 года”.

Участники публичной дискуссии «Кто в домике?», организованной Knight Frank Russia и ИК «Ренессанс капитал» заключили следующее: выгодной схемой продолжает оставаться приобретение квартир по льготной ипотеке для последующей сдачи в аренду, а также, со слов Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, перекредитование за счет государства под 6,5% выглядит хорошей идеей.

В то же время эксперты сообщают, что покупка строящихся и готовых квартир сейчас представляется рискованной идеей, поскольку рынок перегрет, цены очень сильно поднялись, – рассказал генеральный директор УК «Велес траст» Дмитрий Осипов. Он также предположил, что стоимость жилья в 2021–2022 гг. уже не будет расти такими темпами, как в 2020 г.

В связи с чем эксперты советуют инвесторам сосредоточиться на опосредованных вложениях в недвижимое имущество, в том числе в виде акций крупнейших застройщиков, таких как ПИК, ЛСР, «Самолет» и «Эталон». Их аналитики считают самыми ликвидными.

Осипов дополняет, что не стоит покупать облигации, у которых до погашения осталось более года или полутора лет. Долгосрочные выпуски акций могут сильно потерять в цене по мере роста процентных ставок и инфляции, в то время как короткие облигации первоклассных предпринимателей, занимающихся созданием объектов недвижимости, могут оказаться отличным инструментом для сохранения капитала. Такие облигации могут принести около 7% годовых в рублях.

Как эксперты советуют подойти к покупке ценных бумаг?

При выборе ценных бумаг стоит обратить внимание на объемы выдачи ипотеки, которые на первичном рынке выросли в денежном выражении на 65%, согласно показателям за март. Те компании, у которых процент ипотеки в структуре продаж самый высокий, от этого только выигрывают. В 2020 году компания ПИК увеличила свои продажи на 40% в денежном выражении. Увеличение продаж и заключение новых договоров в I квартале 2021 года составит 50% в денежном выражении.

Также среди застройщиков с высокой долей ипотеки выступает «Самолет», где доля ипотечных продаж составляет примерно 75–80%, и «Эталон», где отмечается 60% ипотечных сделок. Эти компании по итогам I квартала могут показать рост примерно в 10–20%.

Чем привлекают крупные застройщики?

Внедрение проектного финансирования в 2018 году и счетов эскроу на рынке началась консолидация вокруг масштабных застройщиков, которая будет вытеснять мелких игроков, не способных играть по новым правилам законодательства.

Частному мелкому инвестору невозможно подступиться к первоклассным инвестиционным объектам. В таком случае стоит прибегнуть к закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ), которые позволяют людям с небольшим капиталом стать совладельцем высококлассного объекта, приносящего регулярный доход. Более подробно об этом читайте в нашей статье “ПИФ – инструмент инвестирования“.

Сейчас в стране существует примерно 304 фонда недвижимости, из которых 158 доступны для неквалифицированных инвесторов, где самый дешевый пай стоит около 1700 руб. за лот.

Осипов выделяет ЗПИФы, развивающие новое направление – коллективные инвестиции в девелоперские проекты. Механизм их действия следующий: строящийся жилой комплекс и продажа квартир в нем формируют прибыль застройщика, которая может распределяться среди множества пайщиков ЗПИФа. Важно отметить, что такие ЗПИФы предназначены только для квалифицированных инвесторов, так как риск в них выше, но и доходность инвестиций, значительно больше.

Для вложений частного инвестора доступны зарубежные фонды недвижимости REIT, которые покупают или строят недвижимость с целью продажи или сдачи в аренду, а также инвестируют в ипотечные ценные бумаги. Для инвестирования в такой фонд необходимо приобрести его акции, а прибыль будет начисляться в виде дивидендов.

Как застрахованы денежные средства на эскроу-счетах?

Денежные средства на эскроу-счетах застрахованы по принципу страхования денежных средств на банковских депозитах. Механизм тот же. Подробнее мы рассказывали о страховании вкладов и о деятельности агентства по страхованию вкладов в статье “Как работает государственное страхование вкладов 2020”.

Стоит ли вводить иные способы страхования денежных средств или увеличивать объем выплат в случае банкротства застройщика? Ведь недвижимость подвержена ряду рисков.

Об этом мы напишем в следующих статьях. Оставайтесь с нами и следите за обновлениями на портале Calmins.com!

NEO-волонтер Т2

Calmins.com ©

Источники: vedomosti.ru