Титульное страхование спасет от утраты купленной недвижимости

Встречаются такие ситуации: во время сделки купли-продажи имущества обнаруживается, что недвижимость под залогом. Фактически переход права осуществляется к другому лицу, однако квартира остается объектом залога до того, как заемщик не выплатит всю сумму кредита. В случае неосуществления ежемесячного платежа банк имеет полное право изъять квартиру и продать ее, чтобы погасить оставшуюся часть долга.

Данная проблема не новая, и появилась она вместе с возникновением рынка недвижимости. Уже тогда продавцы работали над продажей имущества, которое им не принадлежало. В данной статье мы подробно разберем, каким образом решалась проблема подтверждения прав на недвижимость, в связи с чем она появилась, что повлияло на появление титульного страхования, а также многое другое.

Необязательный полис нужен многим покупателям недвижимости

Титульное страхование сделки купли-продажи квартиры – это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности на приобретенную недвижимость. То есть оно предполагает страхование не самой квартиры от пожара, наводнения и других чрезвычайных ситуаций, а самого права собственности.

Такая страховка не защищает от будущих рисков. Полис страхует от прошлых проблем, которые не проявили себя в момент совершения сделки. В отличие от страхования имущества, здесь объектом защиты является не имущество, а право, которое переходит от предыдущего владельца к новому. Это означает, что закон (титул) не защитит вашу собственность от всех опасностей, таких как пожар или наводнение. Но если суд признает сделку купли-продажи недействительной и отнимет квартиру, то есть шанс вернуть деньги.

Можно застраховать право как на жилые, так и на нежилые объекты. Статус владельца (физическое или юридическое лицо) не имеет значения при страховании титула.

Титульное страхование оформляется чаще всего при покупке вторичной недвижимости или при проведении ипотечной сделки. Что касается вторичного рынка, то степень риска потери имущества высокая, так как история квартиры или дома может быть запутанной. Брокер со стороны покупателя обычно проверяет юридическую историю квартиры до сделки, однако 100% гарантии, что проверка будет идеальной, нет. Даже если процесс подготовки к сделке осуществляется самостоятельно, все равно необходимо приобрести титульное страхование. Что касается ипотеки, то в этом случае полис снижает риск невыплаты ссуды, следовательно, увеличивает шансы одобрения для заемщика.

Риск утраты титула уменьшается во время покупки жилья в новостройке, так как приобретение осуществляется у застройщика. В таких сделках титульное страхование редко применяется.

Действие полиса

В случае полной или частичной утраты недвижимости из-за лишения права имущества по причинам, не зависящим от страхователя и подтвержденным решением суда, полис возмещает убытки. Например, если наследник имеет претензии или осуществляется продажа брачной недвижимости и т.д.

Председатель Совета Ассоциации профессиональных страховых брокеров (АПСБ), Катерина Якунина приводит следующий пример:

Куплен объект, но в течение срока исковой давности право собственности оспаривается, например, если сделка совершена в условиях процедуры банкротства предыдущего владельца. Кредиторы оспаривают сделку, и если суд примет решение в их пользу, то у текущего владельца возникает риск потери объекта и утраты денег, которые он заплатил при оформлении договора купли-продажи. В этом случае наличие договора страхования титула может защитить покупателя.

Список страховых случаев велик и, как правило, включает наиболее распространенные риски. К ним также относятся:

• признание недействительной сделки (совершена под давлением, угрозой или мошенничеством недееспособным);
• наличие ошибок в правоустанавливающих и других документах, согласно которым сделки совершались в прошлом;
• нарушение законодательства при приватизации или продажи объекта недвижимости прежними собственниками;
• нарушение законных прав несовершеннолетних владельцев и другие случаи.

Зачастую титульное страхование позволяет избежать крупных финансовых потерь в случаях, связанных с нарушением прав детей, супругов и наследников.

В любом страховом договоре оговариваются ситуации, при которых ущерб не возмещается. Вот список наиболее распространенных исключений:

• ядерный взрыв;
• военные действия;
• гражданская война;
• изъятие или уничтожение имущества по распоряжению госорганов.

Также не стоит рассчитывать на получение страхового возмещения при утрате права собственности на жилье по вине покупателя, а также при несоблюдении условий полиса. Если квартиру отсудили за долги по ипотеке либо страхователь сдавал жилье в аренду или сделал перепланировку без согласия страховой компании и банка, страховщик вправе отказать в возмещении.

Оформление полиса титульного страхования

Процесс получения титульного страхования осуществляется в два этапа.

Для начала страховая компания проверяет титул – историю объекта, все правоустанавливающие документы, историю сделок с объектом, продавца, обременения на объект, характер сделки, ее рыночный характер, чистоту обеих вовлеченных сторон (для исключения риска мошенничества и сговора сторон) и т. д.

При обнаружении дефекта титула страховая компания оповещает об этом страхователя. В случае не выявления каких-либо проблем компания уже начинает оценивать риски и формировать цену. Обычно полис оформляется до сделки, однако его можно приобрести после. Самое главное – сделать это до наступления страхового случая. Что касается ипотеки, то все документы оформляются в банке, а в остальных случаях необходимо обращаться в страховую компанию.

Срок заключения варьируется от года до десяти лет. Стоит отметить, что, согласно закону, установлен десятилетний исковой срок. Например, за это время неучтенные наследники могут предъявить свои требования на квартиру и другую недвижимость.

Стоимость

Полис обходится покупателю в среднем от 0,3% до 1% от стоимости недвижимости. В некоторых случаях страховщик использует повышенный коэффициент. На решение может повлиять количество сделок с недвижимостью в прошлом, срок их давности, а также причины перехода объекта в собственность предыдущих владельцев (например, по наследству) и т. д. Также страховщики позволяют оплачивать полис в рассрочку.

Документация

Для оформления полиса титульного страхования необходимо собрать перечень документов. Среди них должны быть:

• выписка из ЕГРН и домовой книги;
• поэтажный план и экспликация;
• справки о психическом здоровье участников сделки;
• заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.

Титульное страхование при ипотеке

Страхование титула не является обязательным, но на практике кредитор может попросить заемщика оформить такой полис, если он видит потенциальные риски в истории квартиры.

Если заключить договор до ипотеки, то можно получить сравнительно низкую процентную ставку по кредиту. Таким образом, приобретение титульного страхования выгоднее перед регистрацией права собственности. Это позволит не только обезопасить себя от потерь, но и сэкономить на ипотечных процентах.

Когда наступает страховой случай, кредитор будет первым, кто получит компенсацию, а это значит, что потерпевший владелец не должен будет выплачивать ссуду за квартиру или другое имущество, которым он больше не владеет.

Выплаты по титульному страхованию

В договоре подробно прописано, в каких случаях происходит компенсация, но, как говорят специалисты, это сложный процесс. Только вступившее в законную силу решение суда позволяет получить выплату. Расследование может занять достаточно долгое время. Обычно страховые компании несут ответственность тогда, когда иск, на основании которого вступило в силу судебное решение, был подан в течение срока действия договора.

В случае лишения страхователя прав собственности он получит выплату 100% от страховой суммы. Если часть утеряна по решению суда, выплата покроет только эту часть. Что касается ипотеки, то банк участвует в судебном разбирательстве и взыскивает сумму, которую заемщик должен до этого момента. Это значит, что на руках может остаться маленькая сумма. Например, первоначальный взнос.

Появление титульного страхования

Приблизительно до 10 века покупатели отбирались только на словах продавца недвижимости. Многие из них обманывали покупателей и продавали недвижимость с определенными ограничениями. Таким образом, можно было продать дом одновременно нескольким людям или продать дом, предназначенный банку за невыплату. Начиная с 10 века покупатели требовали от продавца клятвы в продаваемой собственности под присягой. Нарушение клятвы могло повлечь за собой казнь, что значительно повысило доверие покупателя к приобретаемому имуществу.

Развитие рынка недвижимости одновременно с отраслью законодательства повлияло на появление архивов, в которых хранились документация по сделкам с недвижимостью. В итоге это привело к возможности изучать историю права собственности: переход на конкретную недвижимость. Хронологию могли составлять:

• архивисты;
• нотариусы;
• чиновники;
• судьи и крупные собственники.

Для реализации использовались земельные книги, регистры и архивы сделок с недвижимостью.

Услуги по ведению истории прав собственности популяризовалась, и покупатели недвижимости стали платить большие деньги за предоставление им информации о приобретенной собственности. Так появились профессиональные юристы, которые следили за переходом права собственности, изучали предыдущие сделки, основываясь на действующем законодательстве, и давали собственные комментарии продавцу. В итоге начали создаваться рефераты, в которые вошли:

• информация о ранее осуществленных сделках с объектом недвижимости;
• комментарии о законности таких сделок;
• суждение о продавце и о том, насколько ему можно доверять.

Исследование истории титула применяется по сегодняшний день. Покупатель может проверить базы данных на наличие ограничений на квартиру. Это способствует увеличению его уверенности в процессе купли-продажи. Однако оно не гарантирует на 100%, что покупатель не потеряет право собственности по каким-то независящим причинам.

Основной период развития

В начале 20 века рынок недвижимости пережил значительный рост. Растущая покупательная способность граждан привела к большому количеству сделок. В этом контексте резко возрос спрос на рефераты, но по мере роста спроса увеличивалось и количество ошибок, которые допускали юристы при исследовании. И чтобы им жилось спокойно, они застраховали свою профессиональную ответственность. Когда возможности организации позволяли, она открывала небольшую страховую компанию для покрытия профессиональной ответственности своих юристов.

Резюмируем основные этапы:

• Страховых компаний становится больше. Если раньше они страховали одного юриста, который одновременно ввел несколько сделок, то теперь компания может страховать каждого покупателя, что влияет на рост ее общего дохода;
• Количество страховых случаев снижается. Вышеупомянутый юрист имеет риск на ошибку. С появлением титульного страхования компания получила возможность самостоятельно оценивать риск каждой из сделок и устанавливать свой страховой тариф для каждой из них.

Титульное страхование выгодно для страховой компании. Таким образом она получает гарантированное возмещение собственных убытков, если внезапно теряет право собственности на приобретенное имущество. Этот вид страхования особенно популярен в США, где более половины сделок с недвижимостью сопровождаются страхованием титула.

Создание и развитие титульного страхования происходило в 3 этапа:

• До 10 века верили словам продавца;
• До 17 века заверение осуществлялось под присягой;
• В настоящее время изучается история титула.

В западных странах практически ни одна сделка с недвижимостью не обходится без титульного страхования, а в России этот вид страхования еще недостаточно развит.

Комментарии редакции

Недвижимость – это значительные финансовые вложения. Покупка дома без титульного страхования может увеличить риски и привести к финансовым потерям. Представьте, что вы покупаете квартиру, и после того, как вы подписали документы, обнаруживается что: есть неуплаченные налоги на недвижимость, неизвестный наследник выступает с претензией на собственность или документы на объект были подделками. Всегда существует вероятность, что нечто подобное может случиться, а полис сможет защитить вас от таких неприятностей.

Коротко и просто о страховании на нашем информационно-аналитическом ресурсе – Calmins.com!

NEO-волонтер Lilit

Calmins.com ©

Источники: znakka4estva.ru, insur-portal.ru, etagi.com, rbc.ru, banki.ru