Титульное страхование при покупке жилья на вторичном рынке – это необходимость?

Титульное страхование недвижимости защищает финансовые интересы добросовестного покупателя жилья от утраты права собственности. Если покупатель, застраховавший титул приобретаемой недвижимости, утрачивает на нее права по не зависящим от него причинам, он получает компенсацию в размере стоимости утраченного жилья (в пределах страховой суммы).

Фактически собственник (или доверенное лицо в его пользу) страхует сделку купли-продажи, а также предыдущие сделки по этому объекту, так как в них может крыться корень беды, нависшей над ничего не подозревающим покупателем.

Вполне жизненной является ситуация, когда после регистрации документов на недвижимость в Росреестре вдруг возникают третьи лица и через суд требуют восстановить их право на купленную недвижимость. Это может быть обычным мошенничеством, в результате которого покупатель теряет и деньги, и права, а может быть ошибкой при проверке чистоты сделки. В любом случае (так как умысел на мошенничество доказать сложно), покупатель остается ни с чем, если не оформил страхование титула.

Приобретая жилье на первичном рынке, о титуле беспокоятся редко, так как покупатель является первым собственником, и у квартиры нет долгой и запутанной истории.

Другое дело – вторичный рынок. Квартира могла многократно переходить из рук в руки, и на одном из этапов могло быть нарушено право ребенка, отбывающего срок родственника, наследника или бывшего супруга. Кроме этого существует еще масса оснований для оспаривания сделки.

Титульное страхование при покупке жилья на вторичном рынке - это необходимость?

В чем польза страхования титула

Некоторые банки, выдающие ипотечный кредит под жилье с вторичного рынка, требуют обязательно застраховать жилье как недвижимое имущество, и предлагают еще два типа страхования на усмотрение заемщика:

  • страхование здоровья и жизни заемщика;
  • страхование титула.

Оба эти полиса не являются обязательными, но без них кредит обойдется намного дороже, так как его возврат становится более проблематичным.

Покупка жилья на вторичном рынке без ипотеки тоже всегда несет в себе значительные риски. На первичном рынке риски тоже есть, но они иные – срыв или задержка строительства, двойные продажи и так далее, но это уже не совсем объект титульного страхования.

В процессе страхования титула на вторичное жилье страховая компания тщательно проверяет все документы на квартиру или дом, так как риски покупателя теперь становятся их рисками. Сам этот факт проверки уже дает дополнительные гарантии покупателю, тем более что страховать титул можно между этапом договора купли-продажи и моментом регистрации в Росреестре. В таком случае выписку из ЕГРН в страховую компанию предоставляют после регистрации, тогда же и договор титульного страхования вступает в силу.

Если страховая компания после ознакомления документов отказывает в страховании титула, значит, сделка представляется ей сомнительной. Это должно насторожить покупателя, который до регистрации объекта еще может отказаться от сделки.

Таким образом, страхование титула имеет тройной смысл:

  • гарантирует возврат средств при утрате права собственности;
  • обеспечивает дополнительную проверку чистоты сделки и истории приобретаемого объекта до нее;
  • юрист страховщика участвует в суде на стороне страхователя в качестве заинтересованной третьей стороны.

Рассмотрим подробнее обстоятельства, которые могут угрожать праву собственности.

Причины, по которым право собственности может быть оспорено

Покупатель может утратить право собственности только по решению суда. Суд может вынести такое решение по ряду причин. Все они перечислены в правилах страхования. Вот самые основные:

  • продавец жилья скрыл факт приобретения жилья в браке и не получил согласия супруга на продажу;
  • продавец находился в момент продажи в невменяемом состоянии или был частично или полностью недееспособным;
  • были нарушены права несовершеннолетних;
  • продавец заключил сделку по поддельной доверенности или совершил иное мошенничество;
  • в предыдущей сделке было допущено вымогательство, угрозы в отношении собственника, мошенничество или обман;
  • купля-продажа была оформлена с нарушением законодательных норм РФ;
  • текущая сделка прикрывала другую сделку;
  • сделка была совершена под влиянием насилия, угроз, заблуждения в отношении продавца;
  • квартира являлась предметом судебного разбирательства, которое был возобновлено из-за появления новых обстоятельств;
  • недвижимость продавец получил в наследство, не уведомив других наследников;
  • квартира продавцом была приобретена по суду, но решение позже отменили;
  • произошла ошибка при внесении данных в базу Росреестра;
  • при приватизации были нарушены чьи-то права;
  • до предполагаемого банкротства была совершена продажа по заниженной цене;
  • было нарушено преимущественное право покупки владельца доли в квартире;
  • были допущены нарушения в использовании материнского капитала.

Более полный перечень причин возможного признания сделки недействительной приведен в гражданском кодексе.

Кроме утраты права собственности покупатель может лишиться права пользования недвижимостью, даже если право собственности не утрачено. Например, возникшее по суду обременение ограничивает права собственника – он не может подарить квартиру, продать ее, разделить с кем-либо и так далее.

telegram

После покупки жилья может появиться человек с правом проживания. Страхователь, не утративший права собственности, существенно ограничивается в своем праве. Часть страховых компаний готова страховать не только полную утрату титула, но и его ограничения.

Особенности договора страхования титула

Необходимость страхования титульных прав возникает в России из-за того, что по нашему законодательству вся ответственность возлагается на последнего покупателя. Он же должен доказать в суде свою добросовестность, осмотрительность и осторожность при проведении сделки. Государство только фиксирует переход права, но не вникает в правомочность такого перехода.

В результате такой регистрационной практики титульное страхование квартиры или дома является единственной надежной защитой прав приобретателя.

Право собственника принято страховать на полную стоимость жилья, указанную в договоре купли-продажи. Тем не менее, при стремительном росте цен на жилье при страховании на второй или следующие годы возможно страхование по рыночной стоимости, но ни в коем случае не выше нее. Рыночная стоимость может определяться экспертами страховщика по согласованию со страхователем или по оценке независимой экспертизы.

Если страхователь объявляет страховой суммой часть стоимости, например, треть, то и выплату он получит пропорциональную – треть от ущерба.

Такая страховка тоже может существовать, так как страхователь может рассуждать следующим образом: если я лишусь трехкомнатной квартиры, на страховую сумму я смогу приобрести хотя бы однокомнатную, чтобы не остаться не улице. Как говорится, хозяин – барин, но все же надежнее страховать титул на полную стоимость.

В среднем тариф на титульное страхование находится на уровне 0,3%, но иногда он может колебаться от 0,2 до 2,5%. Стоимость титульного страхования зависит от ряда факторов:

  • срока действия полиса;
  • степени риска по результатам юридической экспертизы;
  • стоимости жилья.

Чем длиннее  история жилья, тем выше считается степень риска. Срок титульного страхования стоит выбирать в соответствии с законодательством РФ об исковой давности по признанным недействительными сделкам. По статье 181 ГК РФ такой срок составляет 3 года, а срок давности по оспариваемым сделкам составляет 1 год. Практика страхования подтверждает, что все опасности возникают в течение 3 лет, а самым рисковым является первый год.

В соответствии с этим есть смысл страховать титул на вторичное жилье на 1-3 года. Причем, если оформить титульное страхование на 3 года, то стоимость каждого года страхования окажется ниже. Если страховать только первый, самый рискованный год, то тариф окажется немного выше.

Существуют обстоятельства, по которым можно оспорить покупку квартиры в течение 10 лет, но это – исключительные случаи. Они касаются некоторых лиц – не сторон сделки, чьи права нарушены (наследники, дети и так далее).

Практика страхования титула

В обиходе страхование титула называют страхованием права на квартиру. В практике страхования действуют конкретные правила. Термин «титульное страхование» сохраняется в страховой практике, хотя многие компании сейчас называют правила немного по-другому:

  • правила страхования утраты имущества в результате прекращения имущественных прав (АО “АльфаСтрахование”);
  • типовые правила страхования права собственности на недвижимое имущество (ПАО СК “Росгосстрах”).

Большинство компаний пользуются именно типовыми правилами, поэтому они взяты для примера. По ним страхуется:

  1. Полная утрата недвижимости вследствие прекращения на него права собственности;
  2. Частичная утрата права собственности вследствие его ограничения правами третьих лиц.

Риск полной утраты недвижимости из-за прекращения права на нее признается страховым, если:

  • недействительной признана застрахованная сделка;
  • недействительной признана одна из предшествующих сделок;
  • предыдущее владение признано незаконным.

Риск ограничения (обременения) правами третьих лиц не распространяется на передачу жилья в залог; на ограничения, устанавливаемые государством в публичных интересах; на ограничения, устанавливаемые в силу законодательства РФ. Риск ограничения прав отдельно от риска полной утраты права собственности не страхуется.

Если в договоре страхования второй риск особо не указан, он считается не застрахованным.

Документы, необходимые для титульного страхования

Для страхования титула в страховую компанию нужно предоставить пакет документов согласно требованиям правил страхования. Базовый пакет включает:

  • выписку из ЕГРН;
  • выписку из домовой книги;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • поэтажный план с экспликацией;
  • справки из психодиспансера на участников сделки:
  • заключение органа опеки (если задеты интересы несовершеннолетних собственников).

Страховщики могут запросить дополнительные документы, исходя из обстоятельств сделки (например, отказ собственников других долей от преимущественного права покупки и другие).

Автор статьи: Татьяна Дмитриевна
Автор: Татьяна Дмитриевна

В теории выписка из ЕГРН должна отражать данные обо всех сделках в отношении объекта недвижимости, что должно снизить риски утраты права собственности. На практике Единая система кадастрового учета начала действовать в 2009 году, и в ней нет более ранних сделок. И не только. В выписке часто вместо информации стоит пометка «сведения отсутствуют», что может означать, что угодно.

Поэтому приобретение страховки титула, несомненно, является желательным этапом при покупке квартиры, земли или дома на вторичном рынке.

Оставайтесь с нами и читайте больше о российском рынке страхования на информационно-аналитическом ресурсе Calmins.com

NEO-волонтер ТД

Calmins.com ©

Источники: rgs.ru, rgs.ru, yandex.ru, etagi.com, yandex.ru, alfastrah.ru, alfastrah.ru, etagi.com, cian.ru, banki.ru

Подписаться
Уведомить о
guest

0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Это тоже очень интересная статья
Можно ли оформлять страховку онлайн: преимущества и подводные камни
Читать
Можно ли оформлять страховку онлайн: преимущества и подводные камни
Все переходит в онлайн Пандемия активизировала развитие цифровых технологий. Ограничения, введенные из-за коронавируса, заставили различные организации активнее переносить…