Ипотечный рынок

В связи с текущей ситуацией в экономике и резким повышением ключевой ставки до 20%, многих потребителей беспокоит вопрос, что же делать теперь с ипотекой и стоит ли досрочно гасить полученный ранее заем. Ранее мы уже писали о том, что такое ипотека и ипотечное страхование. Также на нашем сайте можно ознакомиться с материалами по ипотеке с господдержкой.

Рассмотрим вместе с экспертами, когда следует оформить каникулы по ипотеке, и целесообразно ли сейчас досрочно гасить ипотечный кредит. Несмотря на пандемию российский ипотечный рынок показал рекордный рост в 2021 году, общая сумма жилищных кредитов составила 5,7 трлн рублей. Во многом это произошло благодаря программам господдержки.

Но теперь, в сложившейся экономической ситуации, многие клиенты опасаются потерять работу, либо ожидают значительного снижения дохода, из-за чего больше не смогут обслуживать взятые кредиты. Что делать в таком случае? При негативном развитии событий, заемщик может уйти на кредитные каникулы по ипотеке.

Кредитные каникулы по ипотеке 2022

Кредитные каникулы – льготный период, во время которого позволяется не вносить платежи, либо уменьшить их без штрафных санкций. Каникулы отражаются в кредитной истории, но не ухудшают ее. Они действуют для разных типов займов: от задолженности по кредитной карте до автокредита и ипотеки. Получить отсрочку возможно один раз по каждому из договоров.

Недавно правительством были утверждены новые лимиты по кредитным каникулам. 14 марта в закон 106-ФЗ вступили в силу поправки, устанавливающие параметры кредитов, по которым возможно оформить отсрочку. Подать заявку на ипотечные каникулы можно по договорам, оформленным до 01 марта 2022 года, срок подачи по 30 сентября 2022 включительно. Заемщик сам определяет срок, на который ему необходимо предоставить каникулы, и указывает его в заявлении. Запросить отсрочку по ипотеке возможно на 1-6 месяцев.

Требования к заемщику для одобрения кредитных каникул по ипотеке

Рассмотрим требования, которые устанавливаются к заемщику, для того, чтобы заявку на каникулы одобрили:

• договор ипотеки должен быть оформлен до 1 марта 2022 года;
• на момент подачи заявления заемщик не должен находиться на ипотечных каникулах;
• снижение дохода заемщика за месяц предшествующий заявке минимум на 30% по сравнению со средним уровнем 2021 года;
• сумма займа на момент выдачи меньше установленного лимита.

Для одобрения кредитных каникул по ипотеке необходимо соответствовать всем вышеперечисленным параметрам. Окончательное решение принимает банк на основании свидетельств о снижении дохода, также могут учитываться данные о наличии просроченных платежей. В случае отказа заемщик в праве оспорить решение банка обратившись в  Роспотребнадзор, Банк России или прокуратуру.

Что касается установленного лимита на сумму займа для получения кредитных каникул по ипотеке, то он разнится от 3 до 6 млн рублей в зависимости от региона. Так, для Москвы лимит установлен на уровне 6 млн рублей.

Помимо кредитных каникул по ипотеке возможно запросить у банка ипотечные каникулы. Давайте разберемся в чем же разница.

Ипотечные каникулы

Ипотечные каникулы берутся в соответствии с требованиями 353-ФЗ. Помимо более высокой суммы (до 15 млн), отличие от кредитных каникул по ипотеке еще и в более серьезных требованиях. Заемщик должен находиться в одной из следующих жизненных ситуаций:

• быть безработным;
• быть на больничном не менее двух месяцев подряд;
• быть инвалидом первой или второй группы;
• при увеличении числа иждивенцев, по сравнению с датой заключения договора, потере дохода больше, чем на 20% за последние два месяца и платеже по кредиту больше 40% от дохода;
• при потере дохода больше чем на 30% за последние два месяца (по сравнению со средним заработком за год, предшествующий заявке) и платеже по кредиту, превышающем 50% дохода.

Можно ли обратиться за кредитными каникулами, если уже оформлял ипотечные

Фактически новые кредитные каникулы – это перезапуск мер поддержки, введенных в пандемию.

Евгений Митин, представитель юридической фирмы Landmark, на этот счет говорит следующее:

Если заемщик уже обращался в банк с требованием предоставить кредитные каникулы, то это не лишает его права на обращение в период с 1 марта по 30 сентября 2022 года. От кредитных каникул, предоставляемых в начале пандемии, новые фактически ничем не отличаются и будут предоставляться на тех же условиях всеми без исключения банками на территории Российской Федерации. При этом возможность обратиться с требованием о предоставлении каникул еще не означает согласие банка на предоставление льготного периода. Нужно внимательно подходить к запрашиваемым банком документам.

Банк может не одобрить кредитные каникулы по ипотеке, если срок действия ипотечных каникул еще не завершен. В остальных случаях у заемщиков есть все шансы. Главное соответствовать установленным требованиям.

Еще один распространенный страх потребителя – это повышение ставки по уже взятой ипотеке.

Могут ли банки повысить ставку по выданным ранее ипотечным кредитам?

Согласно действующему законодательству, банк не вправе менять ставки по уже заключенным договорам. Вот что на этот счет говорят юристы.

Илья Бахилин, адвокат КА “Юков и партнеры”:

Ставка определяется на момент заключения договора, по общему правилу, не может быть в дальнейшем в одностороннем порядке пересмотрена банком ни в лучшую, ни в в худшую для потребителя сторону в силу принципа недопустимости обратной силы закона.

Никита Кузьмин, юрист АБ “S&K Вертикаль”:

Отношения по выплате заемных средств лицом, оформившим ипотечный договор, регулируются Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». В ст. 29 этого закона устанавливается запрет на увеличение размера процентов по договору. Согласно постановлению Высшего арбитражного суда РФ (в 2014 году объединен с Верховным судом РФ) «О свободе договора», допускается пересмотр банком ставки в одностороннем порядке – но только в сторону снижения. Императивное правило, которое невозможно изменить банку: проценты по кредитному договору увеличить в одностороннем порядке нельзя, в противном случае такое условие будет признано недействительным ввиду нарушения требований закона. Но в ипотечном договоре может быть включено условие об одностороннем изменении процентной ставки в сторону ее уменьшения.

Как объяснил эксперт Илья Бахилин, исключением являются кредиты с плавающей ставкой. При заключении договора с плавающей ставкой, размер которой зависит от ставки ЦБ, размер может увеличиться. Но такие договора на рынке редкость.

Информация обнадеживающая для многих клиентов. Если ставку по текущему договору банки поднимать не вправе, стоит ли гасить ипотеку раньше времени?

Досрочное погашение ипотеки и страхование

Учитывая, что по старым договорам повышение ставки исключено, большинство профессионалов рынка сходятся во мнении, что досрочное погашение не имеет никакого смысла. Выплачивать ипотеку по подтвержденным ранее ставкам очень выгодно в сравнении с тем, что банки могут предложить сейчас.

Можно сказать, что людям, купившим недвижимость в ипотеку в прошлом году, очень повезло. И это даже с учетом того, что ставки уже повышались до 12%. Гасить ипотеку досрочно целесообразно лишь в случаях, когда это можно сделать без ущерба для семейного бюджета, и если это позволит снизить переплату по кредиту.

При досрочном расторжении договора по ипотеке можно обратиться в страховую компанию для возврата неиспользованной части уплаченной премии в связи с окончанием кредита. Не забывайте про такую возможность. Обратиться необходимо к своему страховщику, где вы заключали полис ипотечного страхования.

Оставайтесь с нами, чтобы быть в курсе последних событий на страховом рынке России! Экспертное мнение и свежие новости страхования на нашем ресурсе!

Читайте больше о страховании и финансах на информационно-аналитическом ресурсе Calmins.com – Обдуманное страхование!

NEO-волонтер Анна П.

Calmins.com ©

Источники: РБК, РБК