Новые условия ипотеки с господдержкой и вопросы ипотечного страхования

На фоне сложной геополитической ситуации и ослабления позиции рубля, доходы населения заметно сократились. При этом объемы строительства жилой недвижимости продолжают увеличиваться. Чтобы поддержать эти объемы, правительство предложило оставить на прежних условиях программы семейной, дальневосточной и сельской ипотеки.

При этом существующая до 1 июля 2022 года программа льготной ипотеки будет модифицирована: ставка увеличится до 12%, а сумма кредита для четырех регионов с высокими ценами на жилье увеличится с 3 млн до 12 млн рублей (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область), для остальных регионов повысится до 6 млн рублей.

Что ожидать от перезапуска программы?

Представители ВТБ полагают, что увеличение максимальной суммы кредита в рамках ипотеки с господдержкой на жилье в новостройках приведет к кратному росту потенциальных заемщиков, так как условия по данному виду кредитования все еще остаются гораздо привлекательнее базовых банковских продуктов.

На совещании президента РФ с членами правительства вице-премьер Марат Хуснуллин выдвинул идею скорректировать программу льготной ипотеки. Предельная сумма кредита по льготной ипотеке увеличена с 3 до 12 миллионов рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 миллионов рублей – для остальных регионов РФ со ставкой 12%. Условия по “семейной” и “дальневосточной” ипотеке не изменились.

По словам заместителя президента председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова, модернизация программы с господдержкой в период высокого уровня ключевой ставки и ставок по ипотеке приобретает стратегическое значение на рынке. Он подчеркнул, что условия по ней по-прежнему остаются для населения гораздо выгоднее базовых банковских продуктов. Кратно увеличить количество потенциальных заемщиков и сохранить необходимую доступность ипотеки в РФ позволят расширение максимальной суммы займа в 2-4 раза и предоставление дополнительных субсидий государства. Банки готовы тщательно проверять платежеспособность заемщиков, чтобы не допустить их закредитованности в изменившихся условиях. Печатников также добавил, что изменения позволят поддерживать темпы своего развития строительному сектору экономики.

Льготная ипотека 2020 и 2022

Для поддержки строительной отрасли после начала пандемии правительство запустило льготную программу ипотеки на новостройки под 6,5% в Москве, Санкт-Петербурге и столичных областях. По ее условиям выдавали льготные кредиты до 12 миллионов рублей, а в других регионах до 6 миллионов рублей. Программа оправдала свои ожидания и “разогрела” рынок жилья в стране: соотечественники набирали ипотечные кредиты и скупали квартиры, а продавцы поднимали цены в ответ на ажиотажный спрос.

В связи с этим правительство решило изменить условия программы с 1 июля 2021 года: максимальный размер кредита был ограничен 3 миллионами рублей, а ставка повышена до 7%. Подробнее читайте в статье Льготная ипотека и цены на жилье 2021. Доступность ипотеки снизилась, что должно было привести к охлаждению рынка, но динамика оказалось обратной. В 2021 году банки выдали рекордный объем ипотечных кредитов на сумму 5,7 трлн рублей.

О нюансах ипотеки в 2022 году мы писали в обзоре Ипотека с господдержкой в 2022 году: особенности и нюансы.

Банки начнут предлагать ипотеку с возможностью понижения ставок

Сейчас ситуация осложнена всеобщим кризисом и резким сокращением доходов россиян. Также спрос снижается за счет того, что у людей есть опасение ухудшения своего финансового состояния из-за дефицита товаров первой необходимости. О том, как снизился спрос за рекордный отрезок времени, мы писали в статье Ипотека упала в марте в четыре раза.

Для привлечения клиентов ряд банков планирует предлагать заемщикам возможность автоматически снижать процент по ипотеке по мере снижения ставок на рынке. Однако данные условия должны быть закреплены в договорах. После подъема ставки ЦБ до 20% такие заоблачные проценты по нельготным ипотечным ссудам в банках стали фактически заградительными. Средневзвешенная ставка по кредитам на покупку готового жилья и квартир в новостройках составляла около 21%. В существующих реалиях крупные российские банки задумались о том, как адаптировать ипотечные программы к условиям высоких ставок на рынке.

Банк «Зенит» начал прописывать в новых ипотечных договорах с 25 марта пункт о сокращении процентной ставки для заемщика при наступлении определенных событий. Будет предоставляться возможность пересматривать условия по ипотеке, если действующая ставка для клиента по кредиту станет более чем на 1 процентный пункт превышать ставки по программе рефинансирования в том же «Зените». Подать заявление за обновлением режима платежей можно будет через год после оформления кредитного договора. За весь период действия кредита клиент сможет подать заявку о снижении ставки три раза и уменьшить изначальную ставку максимум на 8,8 п.п. На сегодняшний день базовая ставка по основным ипотечным программам составляет 17,05% годовых, то есть теоретически потенциальный заемщик сможет довести ее до 8,25%.

Банк «Дом.РФ» рассматривает возможность продажи ипотечных продуктов с опцией пересмотра ставки при снижении ключевой. При наступлении определенных зафиксированных в договоре событий клиент сможет инициировать пересмотр условий по кредитному договору.

ВТБ может предложить заемщикам уменьшить объем платежей по действующей ипотеке. Для клиентов, которые оформляют сегодня кредиты на жилье по ставке выше 20%, ВТБ предложит вариант ее снижения по упрощенной схеме.

Представитель Газпромбанка (ГПБ) сообщил, что кредитная организация в целом не меняла стратегию продаж рыночной ипотеки. Ее клиентам давно предлагается услуга по изменению ставки по действующим ипотечным ссудам. За комиссию в 1% от суммы задолженности (минимум 15 тыс. руб. и максимум 150 тыс. руб.) ГПБ может принять решение изменить ипотечный договор и снизить ставку, согласно информации на официальном сайте банка.

Чем новый подход банков выгоден заемщикам?

По словам директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, при предоставлении права снижать процентную ставку речь идет об уменьшении процента при обращении заемщика, то есть фактически об упрощенной реструктуризации при выполнении определенных условий. Подавляющая доля ипотечных кредитов в России выдается по фиксированным ставкам, после выдачи ссуды банк по закону не может в одностороннем порядке менять процентную ставку или иные условия возврата ссуды.

Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что новый подход будет благоприятно влиять на ипотечный спрос, но массового интереса клиентов к такой опции не будет, так как в большинстве случаев граждане не готовы брать на себя обязательство выплачивать ипотеку по ставке более 20% даже в первые несколько месяцев. Осилить уровень долговой нагрузки на фоне снижения реальных располагаемых доходов среднестатистическому заемщику будет сложно.

Директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин заявил, что адаптируя рыночные ипотечные программы сейчас, банки работают и на будущее, так как подобный продукт направлен на удержание ипотечных заемщиков в банке в случае заметного снижения ипотечных ставок: вместо того чтобы рефинансироваться в стороннем банке, заемщик получит возможность скорректировать ставку до рыночного уровня в том же банке, где и брал кредит.

Такой подход выгоден кредиторам, соглашается представитель Акра: «Банки могут корректировать высокую процентную ставку по ипотеке постепенно и с некоторым временным лагом, тогда как стоимость фондирования может быть снижена существеннее и оперативнее».

Ипотечное страхование – что меняется

Пока больших изменений в плане страхования ипотеки нет. Новых антикризисных низких ставок на рынке никто не вводит.

Пока по общим правилам, первичное жилье страхуется только от рисков страхования жизни и здоровья (средняя ставка 0,4%-0,5% и может варьироваться я от банка к банку). После сдачи дома в эксплуатация и оформления квартиры в собственность требуется страхование еще и стен и конструктивных элементов. Тариф как правило на этот вид низкий – около 0,1-0,2%.

В некоторых случаях кредитные организации требуют и страхование титула – рисков утраты права собственности, однако, они более актуальны при покупки вторичного жилья. Обычно тариф по такому полису составляет 0,15%-0,3%.

В случае страхования уже не нового (вторичного) жилья, в большинстве случаев банки настаивают на страховании всех рисков:

• страхования жизни и здоровья заемщика,
• страхование имущества (стен-конструктивных элемнтов) и
• титульного страхования.

Обычно итоговый тариф не превышает 0,6-0,9%.

Многие банки дают возможность оформлять полисы ипотечного страхования не только в банке, но и страховой компании. В последнее время такая возможность появилась и на агрегаторах страховок. особенно это хорошо работает при переоформлении договора страхования на новый срок. Маркетплейсы страховок дают возможность реально на этом клиенту сэкономить.

На нашем сайте вы можете оформить полис страхования ипотеки по некоторым банкам.

Подведем итоги

Для того, чтобы удержать спрос на ипотеку с одной стороны, поддержать отрасль строительства с другой, а также оставить на плаву сборы в сегменте ипотечного страхования, правительство вводит лояльную программу, позволяющее приобрести жилье в текущих условиях.

Насколько действенной окажется данная программа, покажет время. Но на сегодняшний день пересмотр программы – хороший способ поддержать клиентов и многие сегменты рынка.

Чтобы сэкономить при пролонгации договора – следите за нашими статьями и рекомендациями. Это позволит купить нужный страховой полис по адекватной цене.

О страховании вчера, сегодня и завтра читайте на нашем информационно-аналитическом ресурсе – Calmins.com!

NEO-волонтер Татьяна П.

Calmins.com ©

Источник: interfax.ru, rbc.ru