Страхование ипотеки в РФ и на Западе: одно определение, но разные риски и смысл

Ипотечное страхование не всегда то, чем нам кажется. Зачастую, говоря об “ипотечном страховании” мы полагаем, что  это одно и то же понятие в сравнении с зарубежным аналогом. Часто встречается ситуация, когда даже сами страховщики пытаются сравнить тарифы, которые применяют отечественные страховые компании при страховании ипотеки с предложениями зарубежных коллег по рынку. Проблема состоит в том, что часто мы пытаемся сравнить несравнимое: как красное с квадратным. Конечно, это не совсем так, поэтому самое время разобраться в этом определении. Так что же такое ипотечное страхование в России и за рубежом.

Мы решили сделать небольшой обзор практик по данному направлению, показать схожие черты и отличия, наполнение и риски, чтобы как профессионалы рынка, так и обычные читатели смогли более грамотно использовать этот термин и четко понимать его значение:

• для профессионалов – рассказать, что собой представляет российский и западный продукт, кого он в первую очередь защищает и какие риски включает;
• для простых “юзеров” – рассказать, какие риски покрывает отечественное и зарубежное ипотечное страхование.

Начнем с простых определений.

Ипотека и ипотечное страхование

Обратимся к “Великому Википеду”.

Ипоте́ка (от др.-греч. ὑποθήκη — подпорка, подставка) — вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Как любой иной залог, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств.

Проще говоря, ипотека – вариант покупки недвижимости с обременением в кредит (чаще от банков).

Ипотечное страхование (англ. mortgage insurance) — это страхование риска убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заёмщиков и последующей реализации заложенного имущества.

Термин “ипотечное страхование” закрепился за сегментом кредитных рисков и его не следует путать с иными видами страхования, сопровождающими ипотечный кредит (страхование имущества, титульное страхование, страхование от несчастного случая — в составе комплексного ипотечного страхования).

В России эти понятия смешались и поэтому стоит обсудить более подробно, что это и как оно работает.

Пришлось просмотреть и обобщить немало иностранных ресурсов, чтобы подготовить данный материал. Мы постарались сделать обзор как можно проще и понятнее. Оказалось, что в открытом доступе, практически, нет статей и обзоров, которые бы просто и понятно изложили данную проблематику. Важно, что “ипотечное страхование”, это лишь “вагончик” большого локомотива под названием “ипотека”.

Ипотека в России и в мире

Ипотечные кредиты в России, по официальным данным, стали занимать около 60-70% от всех сделок на рынке недвижимости. Особенно доля ипотеки в банковском портфеле значительно выросла в 2020-21 гг., в связи с введением программ льготного кредитования (ставки по кредиту – 6,5-7%, по некоторым программам – около 5%). Доля первичного жилья, приобретаемого в кредит, выросла более 70%, особенно по эконом- и, отчасти, бизнес-классу.

Мы неоднократно обсуждали в наших статьях и обзорах данную актуальную тематику.  Примерно год назад средний срок по кредиту был порядка 14 лет, а средний срок выплаты – 8 лет. Отмечается, что за последнее время доля кредитов свыше 25 лет составляет порядка 20%, а средний срок кредита приближается к 20 годам.

Хотим обратить ваше внимание, что “средний чек” по ипотечному кредиту вырос в 2021 году примерно до 3 млн рублей, против 2,5 млн годом ранее. Среднемесячный платеж по ипотеке практически не изменился, однако,  увеличился средний срок по кредиту, а “средняя ипотечная квартира” осталась прежней. Почему? Фактически, среднерыночный рост цен на жилье составил за год более 20% и просто нивелировал снижение ставки по ипотечному кредиту. Мы пришли к тому, что средний срок по ипотеке в России приблизился к общемировым значениям.

Для простоты понимания, предлагаем сравнить средние ставки по ипотечному кредиту:

• в России (около 7%, но снижение связано с льготной ипотекой) и
• развитых странах (например, США, Германия, Франция, Великобритания, Австралия)  – около 2-3% (реже 4%).

Минимальный платеж для получения ипотечного кредита

• в России не фиксирован, обычно составляет 10-20%, однако, для того чтобы обеспечить стабильность данного рынка (и избежать ипотечного пузыря), уже неоднократно обсуждалось на уровне руководства страны установить минимальную планку
• “как на Западе” – 20% от стоимости жилья. То есть по мнению правительства, кредит не должен превышать 80% от стоимости жилья.

Нужно отметить, что ипотечные программы в России – это, прежде всего, программы по квартирам. Среднерыночный первоначальный взнос по ипотечному кредиту на дома составляет не 20%, а от 30% (поскольку ликвидность таких объектов по общему правилу считается существенно ниже, чем по квартирам).

В развитых странах, минимальный платеж для получения ипотечного кредита составляет 20%, а средний кредит полностью соответствует слову Mortgage (ипотека) – “до смерти” и составляет более 25-30 лет – 80% от стоимости объекта недвижимости.

Однако даже при таком жестком регулировании у клиентов есть потенциальная возможность купить недвижимость, имея на руках, скажем, только 5% от общей стоимости квартиры или дома. Для этого необходимо просто купить полис “ипотечного страхования” (либо ипотечную банковскую программу с похожим функционалом).

Теперь мы плавно подошли к главному вопросу нашей статьи.

Ипотечное страхование в России и мире: кого оно защищает

Для получения общего представления разберем поэтапно страхование в России, а затем в некоторых развитых странах.

Ипотечное страхование в России: тонкости и кого защищает в первую очередь

Ипотечное страхование в РФ – это условно обязательный вид страхования, при покупке недвижимости в кредит.

Классически, данный вид в России (по правилам страхования) делится на три “подвида”:

• страхование жизни и здоровья заемщика (от несчастного случая и болезней),
• страхование имущества (как правило, только конструктивных элементов жилья),
• страхование титула (права собственности на объект).

Иногда есть дополнительные опции, по типу страхования риска от потери работы, отделки квартиры и т.д.

Обычно при покупки квартиры на первичном рынке банк требует застраховать жизнь и здоровье, поскольку объекта страхования как такового нет (есть только доля) и правы собственности тоже нет (первично появиться только у вас – у клиента), поэтому страхование объекта и титула не подразумевается. Только после регистрации объекта в собственность, как правило, банк требует застраховать и сам объект.

При покупке квартиры (дома) на вторичном рынке, в общем случае, кредитная организация требует застраховать сразу все три риска.

На какую сумму страхуется и как регулярно платится ипотечная страховка в РФ

В настоящее время нет типовых форм полиса ипотечного страхования, хотя обсуждения такие идут, о чем мы ранее писали в статье Ипотечное “ОСАГО”. Разумное зерно во всем это есть, тем более что количество таких новых страховок уже насчитывает миллионы в год, плюс пролонгация по существующему портфелю – еще на порядок выше.

Договор страхования заключается на весь срок действия ипотечного кредита, однако, страховая премия берется за один год, и полис действует тоже только данный период. Обычно страховую сумму составляет сумма остатка по кредиту плюс 10% (либо, увеличенная на процент по кредиту). Средний ипотечный кредит в России превысил 3 млн рублей, при этом средний платеж остается в пределах 20 000 рублей, за счет увеличения срока по кредиту, тем самым увеличивая долговую нагрузку на более длительный период времени.

Для информации: средний тариф по страхованию жизни составляет 0,3-0,4%, по страхованию объекта недвижимости 0,1-0,2%,  страхование титула 0,2-0,4%. Однако могут быть отклонения в большую или меньшую стороны по величине тарифа в зависимости от степени риска заемщика, страхуемого объекта, сделки (при покупки жилья на вторичном рынке) а также от вознаграждения банка, выдавшего ипотечный кредит.

Кого защищает полис страхования по ипотеке в РФ?

Конечно, в первую очередь, кредитную организацию. Однако и заемщика и его семью в том числе. Поскольку в случае смерти заемщика, страховая компания, фактически, за клиента погашает кредит, и имущество (дом или квартира) остаются в семье. Причем, если заемщик оплатил сумму большую, чем страховая сумма (с опережением графика), то страховая компания вначале гасит задолженность заемщика перед кредитной организацией, а потом оставшаяся сумма выплачивается наследникам по закону.

В случае, если застрахован титул и выясняется, что сделка ничтожна по причинам связанным с передачей права собственности (обычно наступают в течение 3-х лет после совершения сделки, так называемый срок исковой давности по ГК РФ), то квартира может перейти к законном владельцу, но кредит за вас уже возместит страховая компания. Опять не минус из семейного бюджета.

Страхование от неплатежеспособности по ипотечному страхованию как такового в России нет, однако, в некоторых случаях правила предусматривают оплату ежемесячных платежей по кредиту (чаще не более полугода, по типу “кредитных каникул”) при потери работы клиента, чаще по причинам ликвидации предприятия или сокращениях. Увольнения по собственному желанию данные страховки не рассматривают как страховой риск. Однако данные риски начинают работать после неуплаты вами 2-х месяцев по кредиту, что впоследствии скажется не совсем позитивно на вашей кредитной истории.

Особенности ипотечного страхования за рубежом

В развитых странах ипотечное страхование, чаще всего, подразумевает страхование не от рисков потери жизни или здоровья заемщика, а также утраты имущества или прав собственности на объект недвижимости, а именно дефолтность и неплатежеспособность клиента перед кредитной организацией (банком).

Стандартная схема, если у заемщика имеется 20% для “депозита” (первоначального взноса от стоимости дома или квартиры), то в таком случае ему не требуется заключать договор ипотечного страхования. Кроме того, ежемесячная долговая нагрузка должна не превышать 30-35% от вашего ежемесячного дохода.

В случае, если у вас имеется 5-15% для первого взноса от стоимости объекта недвижимости, то возникает необходимость приобрести полис ипотечного страхования (либо иную ипотечную программу от банка), который покрывает разницу между вашим взносом и 20% (в некоторых случаях до 35%). Случаи ухода из жизни или потери объекта недвижимости не покрываются данным полисом, а страхуется только риск дефолта по кредиту, в случае невозможности заемщиком осуществлять регулярные выплаты по кредиту.

В случае наступления страхового события, имущество отходит кредитной организации и у нее появляется возможность реализовать ее себе не в убыток, как минимум, с 20% дисконтом. По факту, такая недвижимость реализуется с меньшим дисконтом на рынке, что дает также хорошую маржинальность банку, даже в случае дефолта заемщика (при условии достаточно стабильных цен на жилье и более или менее стабильном спросе).

Более того, в некоторых странах и в зависимости от программы банка, для покупки квартиры (дома) в ипотеку могут требоваться полис по страхованию жизни в виде дополнительной гарантии и/или поручительство родителей заемщика (поручительство денежными средствами родителей). В последнем случае, полис ипотечного страхования, как правило не требуется, и в случае дефолта родители вынуждены будут покрыть разницу до депозита в 20% из своих сбережений на банковском счете. В некоторых случаях (в некоторых странах) пенсионные накопления могут также быть гарантом выплаты

Обычно при низком первоначальном взносе ипотечную страховку необходимо приобрести на весь срок действия кредита, и как правило, при досрочно погашении кредита остаток суммы взноса не возвращается. Стоимость такой страховки от дефолта может достигать 2-5%, что добавляется просто к ипотечному кредиту.

Важно отметить, что данная ипотечная защита не всегда реализуется в виде страхового полиса, по некоторым программам банк сам предоставляет такую услугу без посредника-страховщика.

Не забывайте, что во многих странах предусмотрен единовременный налог при покупке недвижимости, и услуги “брокера-маклера”, которые также составляют близкие суммы 2-5%, что сопоставимо с услугами риэлторов в РФ (2-4%).

В некоторых случаях, программы предусматриваю ежемесячную оплату по таким страховкам, и в зависимости от страны, программы и банка, могут прекращаться при достижении 20% взноса, а в некоторых случаях продолжаются до уплаты 80% стоимости недвижимости или полной выплаты по кредиту.

Таким образом, в первую очередь страховой полис по ипотеке защищает банк, нежели заемщика и только от риска неплатежеспособности.

Страхование самого объекта недвижимости в большинстве своем не является обязательным, либо требуется минимальный пакет рисков. Стоимость таких страховок не превышает 0,1% от стоимости дома в год. Но хорошая страховая защита, включающая страхование от паводка, ураганов, наводнений и т.д. обычно превышает 3-5%, что существенно дороже, чем в России. Стандартная ставка тарифа по страхованию имущества даже с расширенным пакетом рисков домов не превышает 1%, в редких случаях 1,5-2%, что существенно ниже зарубежных аналогов.

Налоговые преференции при покупки жилья в ипотеку

В России, а отличие, например, от Германии, Франции и Австралии, если вы покупаете квартиру в ипотеку в независимости от цели приобретения (личное использование или сдача в аренду), вы получаете стандартный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ)  

• возврат подоходного налога в течение 3-х лет на сумму недвижимости до 2 млн рублей (правом можно воспользоваться только один раз в жизни),
  возврат подоходного налога на сумму уплаченных процентов на весь срок ипотечного кредита.

Налог за жилье составляет, стандартно, 0,1-0,2% от кадастровой стоимости объекта в год. Продать без подтверждения стоимости вашего “дохода” безболезненно и даже не подавая декларацию можно через 5 лет владения недвижимостью.

При этом, с 2021 года при продаже имущества за сумму, которая меньше суммы налогового вычета, декларация не нужна и при продаже ранее, чем через 5 лет от даты приобретения. Но в таком случае нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости, а не фактическую стоимость, указанную в договоре.

В выше перечисленных странах, налоговые льготы даются, если вы приобретаете жилье для сдачи в аренду (в коммерческих целях, а не для личного проживания). Также недвижимостью, в большинстве своем, необходимо владеть более 10 лет, чтобы не уплачивать дополнительные налоги после ее реализации. Кроме того, налог на недвижимость может браться единовременно (зависит от законодательства страны) за весь срок владения и составлять несколько процентов от стоимости приобретаемой недвижимости (обычно 2-5%).

Комментарии и подведение итогов

Подводя итоги, хотим еще раз обратить ваше внимание, что определение “ипотечное страхование” в России и за рубежом имеют чаще разное значение с точки зрения механизма работы, покрытия, рисков и плюсов/минусов для заемщиков. Сама сущность этого понятия разная, хотя казалось бы, и подразумевает страховую защиту при взятии ипотечного кредита.

Мы постарались обобщить подход некоторых развитых стран по ипотеке и ипотечному страхованию, чтобы нашим читателям и профессионалам было понятно, что нельзя просто огульно сравнивать тарифы на страхование “там” и “здесь”, не разобравшись в сущности этого понятия.

Если вернуться к началу нашей статьи, по сути в России  – “комплексное ипотечное страхование”, а на Западе – ипотечное страхование от дефолта заемщика.

В России, на наш взгляд, сложилось более клиентоориентированное “ипотечное страхование”. Пожалуй, что такому продукту не хватает, так это страхование от “дефолта” заемщика. Конечно, российская специфика и исторические реалии не позволяют массово развернуть такую программу, ввиду опасения страховщиков роста мошенничества со стороны клиентов и, как следствие, сложности корректной оценки рисков и применения тарифов.

Кроме того, ипотечное “дефолтное” страхование в “западном виде” России мало подходит, поскольку требуется модернизация под российский “стандартный подход” (страхование на всю сумму кредита), а не на “уменьшение взноса”  при получении ипотеки. Уже сейчас власти бьют тревогу и обсуждают поднятие минимального взноса до 20% (как своеобразный гарант платежеспособности заемщиков), чтобы в дальнейшем избежать “надувание” ипотечного пузыря и рисков отсроченной дефолтности населения, и наступления ипотечного кризиса. А внедрение западного подхода фактически сведет все эти усилия на нет.

Стоит отметить, что просроченная задолженность по ипотечным кредитам в России в 2020 году уже превысила 8% и начинает подбираться к 10%; срок кредита увеличился. При этом средний ежемесячный платеж по такому кредиту остался примерно на прежнем уровне. Все эти факты говорят не в пользу оздоровления российской экономики.

Уверены, что наша статья немного прояснила, что же такое “ипотечное страхование”, отличие российского и западного подхода. Стоит ли брать ипотеку сейчас или подождать – полностью на ваше решение! Своими советами мы делимся в наших статьях и обзорах, чтобы вы всегда были в курсе и принимали взвешенные и обдуманные решения.

Оставайтесь с нами и делитесь с друзьями! Больше интересных статей о страховании вчера, сегодня и завтра на нашем информационно-аналитическом ресурсе для любителей и профессионалов – Сalmins.com!

Статья одобрена by эксперт страхового рынка Денис Лебедев 

Calmins.com ©

Источники: rbc.ru, calmins.com, french-property.com, expatica.com, thebalance.com, investopedia.com